REFORMAR UNA VIVIENDA DE LOS AÑOS 30 por Santiago Durán

Hay vamos a evaluar como reformar una vivienda de los años 30 y con una reforma de los años 80, con dormitorios pequeños y una mala distribución.
Partimos de un edificio con estructura de muros de carga, con cuatro viviendas por planta, en nuestro caso orientada al Sur y Oeste en las cuatro ventanas existentes. El baño y la cocina están ligeramente reformados, pero se quiere renovar la distribución de la vivienda, ya que para acceder al baño hay que pasar por la cocina y el espacio de salón es totalmente interior y  sirve más como distribuidor con una gran superficie desaprovechada.
El Aparejador que ha diseñado las opciones de obra junto con la propiedad  ha sido el autor del artículo, Santiago Durán García.

SUPERFICIE
La superficie útil de la vivienda es de 39,50 m², con un salón- distribuidor que no tiene iluminación desde el exterior. Una de las habitaciones se usa realmente como salón y comedor y dos dormitorios pequeños al final de la vivienda. La cocina es muy pequeña y le resta todavía más espacio que el acceso al único baño se hace a través de la misma. Para entrar se tiene que cerrar la puerta de la cocina y abrir la del baño, de dos hojas abatible hacia el exterior, con un movimiento incómodo y que se repite muchas veces a lo largo del día, hipotecando el uso individual de la cocina.

ESTADO ACTUAL
En este caso vemos una vivienda con unas circulaciones que invalidan el salón actual, con un aseo al que se accede directamente desde la cocina, con un juego de puertas y circulaciones que no permiten utilizar satisfactoriamente la vivienda.
Se pretende renovar los acabados e instalaciones eléctrica y de fontanería, aprovechando el cambio en la distribución. Como consideración de la propiedad no se quiere renunciar a los dos dormitorios, aunque se pueden plantear reducciones del espacio en los mismos, siempre que se mantengan los armarios.
Se propone también renovar las ventanas, existiendo doble ventana corredera, por ventanas de aluminio con Rotura del Puente Térmico (RPT) y persianas de aluminio inyectado de aislamiento.
En fachada se realizará un trasdosado de cartón yeso para colocar aislamiento térmico y alojar las instalaciones, reduciendo la cantidad de rozas necesarias.

OBJETIVOS
Realizar una reforma de manera que de la situación existente se amplíe visualmente la vivienda, con espacios diáfanos, manteniendo dos dormitorios y dando acceso a la luz natural hasta salón y cocina. Mejorar las instalaciones de electricidad y climatización de la vivienda,  y los acabados, con tarima y pintura lisa.
Se modifica el baño para colocar un plato de ducha y la cocina para conseguir accesos independientes y una mayor amplitud visual.
Se modifican las ventanas exteriores con aluminio RPT y persianas inyectadas de aislamiento, que junto a la lana de roca que se añade en las paredes, mejora considerablemente el aislamiento total de la vivienda.

OBRAS A REALIZAR
Demoliciones: Se demolerán los tabiques, así como los solados en la zona de paso de tuberías de electricidad y calefacción.

Albañilería.- se renueva la tabiquería. Se renuevan los sanitarios del baño una vez solados y alicatados y se colocan mamparas.

Instalaciones.- Se realiza nueva la instalación de fontanería. Se renovará toda la instalación de electricidad, colocándose a la entrada un cuadro eléctrico general y cuadros en cada vivienda, cumpliendo el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.

Calefacción.- Se monta una nueva caldera de condensación y se renueva la instalación de tuberías de calefacción, aprovechando el buen estado de los radiadores de aluminio, variando su situación según el nuevo amueblamiento.

Carpintería Interior: Se colocan nuevas puertas de madera, se viste la cocina con mobiliario, encimeras, muebles altos y bajos para mejor aprovechamiento y todos los electrodomésticos. En la separación de cocina y salón se colocan mamparas fijas de vidrio para permitir el paso de la luz exterior.
Carpintería Exterior.- Se renuevan todas las ventanas exteriores con carpintería de aluminio RPT, en el caso de ventanas compartidas de cocina y aseo se parte la ventana con un perfil de acero para anclar ambas ventanas independientes, de manera que por el exterior parezca una.
Paredes Interiores: Se acabarán en colores pastel, con pintura plástica y en liso.

PRESUPUESTO ORIENTATIVO
Demoliciones y Desescombro                       1.200,00.-€
Albañilería y tabiquería                                    2.500,00.-€
Nuevos Solados y Alicatados                           3.500,00.-€
Carpintería Interior                                           2.250,00.-€
Inst. Fontanería y Sanitarios                             1.500,00.-€
Inst. Electricidad Y Telecomunicaciones    2.500,00.-€
Inst. Aire Acondicionado                                  1.500,00.-€
Pinturas                                                            1.200,00.-€
Total Presupuesto Orientativo                         16.150,00.-€

ESTADO REFORMADO

El cerramiento de vidrio del espacio con la cocina y el acceso permiten la entrada y multiplicación de luz natural en el interior de la vivienda, aprovechando al máximo la posibilidad de entrada de luz desde las ventanas existentes en la fachada.

Otras Opciones:

Se muestran otras opciones con un dormitorio, con dos aseos, y otras configuraciones del aseo y la cocina, en línea o en disposición conjunta abierta con el salón-comedor.

Si quiere realizar un estudio del coste de una obra similar, estoy a su disposición en los teléfonos y correos que aparecen a continuación.

Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
T/f 918.433.646 M. 618.519.717
www.sduran.es
santiagodurangarcia@gmail.com/ s.duran@sduran.es