El mes pasado analizábamos la viabilidad de cambios de uso de locales vacíos. Hoy les mostraré un ejemplo en una antigua sucursal bancaria en un popular barrio de Madrid.
ESTADO ACTUAL
El local está situado en la planta baja de bloque de viviendas, recibiendo por parte del cliente el encargo de estudiar la transformación en viviendas, para su comercialización de forma independiente.
El Edificio en el que se ubica la oficina se encuentra actualmente en estado de uso, con varias plantas de viviendas, y una planta baja de locales y oficinas, donde se localiza la oficina. Se sitúa en un barrio populoso con edificios de los años 70, grandes zonas ajardinadas y todo tipo de dotaciones y comunicaciones, en una zona asentada de la cuidad.
Según indican los servicios técnicos, es viable la división en varias viviendas, con las limitaciones y condicionantes que se reflejan en este artículo.
Se trata de una antigua sucursal bancaria actualmente fuera de uso, en la que existe la zona de búnker del cajero automático, varios despachos separados por tabiques o mamparas acristaladas, servicios y cuartos de almacén, con ventanales hacia la fachada de acceso y lateral.
Dispone de acceso independiente desde la calle, situado en la fachada posterior al acceso del portal del edificio,
PROYECTO Y OBRA
Antes del comienzo de las obras, se debe realizar el preceptivo proyecto de cambio de uso, firmado por Arquitecto o Arquitecto Técnico, y la tramitación de la licencia en el Ayuntamiento correspondiente.
Se debe mejorar el aislamiento, respetar los requisitos de tamaño de las piezas, ventilaciones, y cumplimiento del CTE, ya que se trata de viviendas de nueva creación, por lo que deben cumplir la normativa del año 2021.
Los requisitos para un cambio de uso local-vivienda en este municipio son, fundamentalmente:
•Ninguna vivienda de tendrá pieza habitable alguna (dormitorios, salón o cocina) con el suelo por debajo del nivel de la acera.
•Ocupar una fachada en una longitud superior a tres (3) metros.
•Un salón con una superficie útil superior a doce (12) metros cuadrados.
•Será posible inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de doscientos setenta (270) centímetros, tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
•Dispondrá de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación directamente a cubierta, nunca a fachada o a un patio.
•La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el setenta y cinco por ciento (75%) de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta doscientos veinte (220) centímetros en el resto.
•Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie no inferior al 12% de la superficie útil de la pieza habitable y cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie de ventilación natural directa no inferior al 8% de la superficie útil.
Para que una ventana se pueda computar a efectos de ventilación e iluminación, ésta ha de estar en un paramento vertical (pared), no teniéndose en cuenta las ventanas tipo “velux” ni claraboyas salvo en las plantas ático.
Además, la ventana a de dar a la vía pública (calle) o a un patio interior de como mínimo 3×3 metros (pudiendo ser mayor el patio en función a la altura del edificio).
Otras consideraciones a la hora de diseñar la distribución de la nueva vivienda son la superficie mínima de las distintas estancias:
— Dormitorio doble: 10,00 m2 y Dormitorio individual: 6,00 m2
— Salón: 10,00 m2 / Cocina: 5,00 m2
— Aseo: 1,5 m2
RESULTADO
El resultado son dos viviendas de dos dormitorios que cumplen las condiciones de tamaño y ventilación de la normativa municipal, donde sólo son interiores los baños de una de las viviendas y se crean grandes espacios de salón-comedor-cocina con ventilación única por la fachada principal, en ventanas elevadas para tener privacidad, algo importante en un bajo.
Los amplios dormitorios ventilan a la fachada posterior con ventanas altas, disponiendo de un mínimo distribuidor para acceso al aseo y dormitorios
El salón, con orientación sur, dispone de mucha luz y espacio flexible para diferentes usos, incluso como despacho u oficina de un profesional, aunque se plantea todo el proyecto para el cambio de uso de local a vivienda.
El resultado final es la transformación de un local sin uso, y con unas posibilidades comerciales limitadas al estar alejado de la calle, en la trasera de un edificio de viviendas, a dos viviendas totalmente funcionales y listas para su comercialización separada.
Ésta es una de las soluciones para el aprovechamiento de locales comerciales en calles secundarias o alejadas del paso de público, perfectamente compatible con el planeamiento urbanístico, y que sirve para dinamizar y volver a la actividad espacios en barrios antiguos y envejecidos, pero con las dotaciones de colegios, comercios y ambulatorios ya creados.
No se trata de generar de manera infinita nuevos PAUs y actuaciones fuera de los cascos urbanos, o de las ampliaciones de los años 50-80, si no de poner en valor un patrimonio y unos barrios consolidados, renovarlos evitando el envejecimiento de la población y la desaparición d de la vida de Barrio, fomentando la renovación de los edificios y los nuevos usos.
Si tienen algún inmueble similar y quieren estudiar la viabilidad de cambio de uso, no duden en ponerse en contacto.
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
www.sduran.es /santiagodurangarcia@gmail.com /LinkedIN Santiago Durán