En el proceso de comprarse, o reformar una vivienda es importante saber “Quién hace Qué”, porque esto hace también a cada figura “Quién es responsable de qué”. Lejos quedan esos años en el que a la pregunta de quién era el responsable por una obra todo apuntaban a Arquitecto y Aparejador por un periodo de 10 años, la famosa Garantía Decenal, a la que todo el mundo acudía para reclamar cualquier daño.
Desde el año 1999 se encuentra publicada la LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (Ley 3811999 de 5 de noviembre, B.O.E. 6-11-1999) que regula precisamente las distintas figuras en la edificación, como se establece en el OBJETO (art 1). Dicho artículo define y regula:
- Regular el proceso de la edificación.
- Fijar las funciones de los agentes y sus responsabilidades.
- Establecer un sistema de garantías para los usuarios.
La LOE se aplicará (art 2) a las obras de nueva construcción y sobre edificios existentes para cuyos proyectos se solicite licencia a partir de su entrada en vigor (año 1999), y que respondan a las siguientes condiciones·
- Obras de nueva construcción. (Excepto las de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan. de forma eventual o permanente. carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta).
- Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación de edificios, que alteren su configuración arquitectónica. Tiene lugar dicha alteración cuando las obras supongan una intervención total en el edificio o cuando, siendo parciales, produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural o cuando tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio, {no los del local o vivienda sobre los que se interviene).
- Obras en edificaciones catalogadas o que dispongan de protección ambiental histórica artística, reguladas a través de normas legales o documentos urbanísticos, cuando tengan carácter de intervención total o cuando siendo aquella parcial afecte a elementos o partes objeto de protección.
¿Quién HACE QUÉ? (arts. 10, 12 y 13) y RESPONSABILIDAD CIVIL (art 17)
Se establecen y regulan las funciones de proyecto. Dirección de obra y dirección de la ejecución de la obra y se determinan las titulaciones académicas que habilitan para su desempeño, que ha de ejercerse por personas físicas sin perjuicio de que la contratación se realice con persona jurídica.
Serán civilmente responsables, frente a los propietarios y terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, por los daños materiales que apareciesen en aquellos, cada uno de los agentes (promotor, constructor. proyectista, director de obra, director de la ejecución de la obra, entidades y laboratorios de ensayos, fabricantes y suministradores de productos), cada uno de ellos a título individual y personal. Se prevé la solidaridad cuando no sea posible individualizar la responsabilidad o haya concurrencia de culpas. La R.C. es independiente de la responsabilidad contractual de los agentes.
Por tanto, es obligatorio para dichos agentes disponer de un seguro de Responsabilidad Civil para hacer frente a este tipo de reclamaciones, y puede ser exigible por parte de la Propiedad, Promotor o comunidad de propietarios que se presente dicho seguro y el último recibo de pago, que nos asegura que está vigente.
PERIODOS DE GARANTÍA (arts. 17 y 19) y PLAZO PARA RECLAMACIÓN (art. 18)
Se reduce a dos años (actualmente quince), a partir de la producción de los defectos o daños materiales que den lugar a exigir la responsabilidad entre los agentes, el plazo para ejercer las oportunas acciones de reclamación.
- Un año para daños causados por deficiencias de ejecución (responde y asegura el constructor).
- Tres años por daños causados por vicios y defectos de los elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (responden todos los agentes y asegura el promotor).
- Diez años para los daños provocados pro vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales siempre que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio (responden todos los agentes y asegura obligatoriamente el promotor).
Los plazos se contarán a partir de la fecha del Acta de recepción de la obra, que han de suscribir Promotor y Constructor y, potestativamente, los componentes de la Dirección Facultativa y a la que ha de aportarse el Certificado Final de Obra (CFO). Ojo, dicho acta suele firmarse con el Certificado Final de Obra, por tanto el plazo de dos años no es desde la firma de las escrituras o el pago de la vivienda nueva, si no desde la firma de este Acta y el Final de Obra VISADO de Arquitecto y Aparejador.
CLASIFICACIÓN POR SUS USOS DE LAS EDIFICACIONES INCLUIDAS EN LA LO.E. (Art 2) y TITULACIONES HABILITADAS (Art. 10).
Se establecen los siguientes grupos:
- Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural,
- Aeronáutico, agropecuario, de la energía, de la hidráulica, minero, de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones), del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo , forestal, industrial, naval, de la ingeniería de saneamiento e higiene y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
- Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores.
Las titulaciones habilitadas son:
Arquitectos, obligatoriamente en edificaciones del grupo a) y potestativamente en edificaciones del grupo b) y del grupo c).
Ingenieros e Ingenieros Técnicos, con arreglo a las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias específicas, para las obras comprendidas en los grupos b) y c).
Arquitectos Técnicos, con arreglo a las disposiciones legales vigentes de la profesión y de acuerdo con su especialidad y competencias específicas, para las obras comprendidas en el grupo c) y en obras del grupo a) del tipo de reformas con carácter elemental y sencillez constructiva, instalaciones y acabados y en intervenciones sobre edificaciones existentes que no alteren su configuración arquitectónica:
TITULACIONES HABILITADAS PARA LA DIRECCIÓN DE OBRA (Art.12) y LA DIRECCIÓN DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA (art. 13) COORDINADOR DE SEGURIDAD Y SALUD LABORAL (Disposición Adicional 4ª.)
PARA LA DIRECCIÓN DE OBRA
Arquitectos, obligatoriamente para las obras comprendidas en el grupo a); potestativamente para las obras comprendidas en los grupos b) y c).
Ingenieros e Ingenieros Técnicos, potestativamente y con arreglo a las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias específicas, para las obras comprendidas en los grupos b) y c).
Arquitectos Técnicos, potestativamente, con arreglo a las disposiciones legales vigentes de la profesión y de acuerdo con su especialidad y competencias específicas, para las obras comprendidas en el grupo c).
PARA LA DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN DE LA OBRA
Arquitectos, potestativamente para las obras comprendidas en el grupo c).
Ingenieros e Ingenieros Técnicos, potestativamente para las obras comprendidas en los grupos b) y c).
Arquitectos Técnicos, obligatoriamente para las obras comprendidas en el grupo a) y para las comprendidas en el grupo b), cuando fueran dirigidas por Arquitecto.
Potestativamente para las obras comprendidas en el grupo b) dirigidas por Ingenieros o Ingenieros Técnicos y para las obras comprendidas en el grupo c).
PARA COORDINADORES DE SEGURIDAD Y SALUD Las de Arquitecto Técnico, Arquitecto, Ingeniero e Ingeniero Técnico, de acuerdo con sus competencias y especialidades, tanto durante la elaboración del proyecto como durante la ejecución de la obra.
DIRECCIÓN FACULTATIVA (arts.12, 13y17)
Constituida por el director de obra, director de ejecución de la obra y coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución.
DOCUMENTACIÓN DE OBRA (arts. 7, 12y13)
- Acta de replanteo o de comienzo de obra, suscrita por el director de obra y el director de la ejecución de la obra, además de por el constructor.
- Certificado final de obra, suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra (de aportación obligatoria para el acta de recepción).
- Documentación de la obra ejecutada (incluyendo los resultados de las pruebas y ensayos de los controles verificados que deberán ser entregados por las entidades y laboratorios al director de la ejecución de la obra), elaborada por el director de obra y el director de la ejecución de la obra y que constituirá el Libro del Edificio.
- Certificaciones parciales y liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, elaboradas y suscritas por el director de la ejecución de la obra.
CONSTRUCTOR (art.11), Le corresponde:
- Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra.
- Tener la titulación o capacitación profesional que habilite para actuar como constructor. Designar al jefe de obra. Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
JEFATURA DE OBRA (art 11)
Designada por el constructor, a quien representa técnicamente en la obra y que debe contar con la capacitación adecuada a sus características y complejidad, de acuerdo a su titulación o experiencia.
MANTENIMIENTO (art. 16)
Se declara la obligación de conservación a cargo de los usuarios, a través del uso y mantenimiento adecuado, que se habrá de realizar con arreglo a las instrucciones contenidas en el Libro del Edificio.
OBRAS EXCLUIDAS DE LA L.O.E. PERO CON OBLIGACION DE PROYECTO Y DIRECCIÓN TÉCNICA (art. 2)
Se excluyen de la aplicación de la LO.E, y por tanto de sus prescripciones sobre agentes, titulaciones y garantías las siguientes obras:
- Obras de nueva planta de escasa entidad constructiva y sencillas técnicas que no tengan. de forma eventual o permanente. carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
- Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación en edificios existentes que no alteren su configuración arquitectónica, para lo cual no deberán tener carácter de intervención total, no variarán de forma esencial su composición general exterior, la volumetría ni el conjunto de su sistema estructural, ni cambiarán el uso característico del edificio (no del local o vivienda sobre la que se interviene).
- Obras de demolición.
- Obras de decoración.
Todas estas intervenciones requieren de proyecto y dirección técnica (salvo aquellas para las que por su carácter elemental la Administración competente no lo exija), y los Arquitectos Técnicos están legalmente habilitados para su desempeño. Si necesita asesoramiento para cualquier reclamación, reforma o ampliación en concreto, estoy a su disposición en datos de contacto que aparecen a continuación
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
T/f 918.433.646 M. 618.519.717
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santiagodurangarcia@gmail.com/ s.duran@sduran.es