Entre 2002 y 2007 se construyeran todos los años en España muchas más viviendas que en Francia y Alemania juntas, cuando estos dos países triplican a España en población y la duplican en territorio, el boom inmobiliario no solo se caracterizó por el fuerte crecimiento de los precios, sino también de la construcción nueva.
El pasado boom inmobiliario incrementó en más de una cuarta parte el stock de viviendas, haciendo de España el país con más viviendas por habitante de la UE.
Como consecuencia, España ostenta también el récord europeo en viviendas secundarias y desocupadas, a la vez que sigue ostentándolo en destrucción del patrimonio inmobiliario por demolición y ruina.
SITUACION ACTUAL
Continuando con el análisis de José Manuel Naredo y Antonio Montiel Márquez en su interesantísimo libro “El Modelo Inmobiliario Español Y Su Culminación En El Caso Valenciano”, el principal problema actual a resolver tiene que ver con la gestión de un patrimonio inmobiliario de mala calidad, sobredimensionado e ineficientemente utilizado.
La situación actual pide a gritos políticas que propicien la rehabilitación frente a la construcción nueva, la arquitectura acorde con el entorno frente al estilo universal imperante, la vivienda como bien de uso frente a la vivienda como inversión, la vivienda social frente a la vivienda libre, la vivienda en alquiler frente a la vivienda en propiedad, la rentabilización a través de rentas y no plusvalías …
El problema estriba en que estos cambios no solo tienen que ver con el urbanismo y la vivienda, sino con otros muchos sectores y políticas y que tampoco va camino de plantearse ahora que la burbuja se ha desinflado por sí misma y que la actividad constructivo-inmobiliaria está bajo mínimos ..
Pues se ha hablado y tratado de reformar el mercado de trabajo, de subir los impuestos y de apretar las clavijas a asalariados, a pensionistas y a perceptores de ayudas sociales, pero no de reconvertir el modelo inmobiliario español que es el principal causante de la crisis.
LAS CONSECUENCIAS
El urbanismo español ha estado gobernado por el negocio de la promoción inmobiliaria, que impuso su lógica de obtener plusvalías recalificando yconstruyendo suelos por encima de la del planeamiento urbano y territorial.
El modelo ejemplificado por España otorga un peso mayoritario al régimen de vlivienda en propiedad, quedando muy reducida la opción del alquiler.
Al mismo tiempo que ha potenciado la vivienda libre, dejando la vivienda social como algo testimonial, sobre todo en lo que concierne a las viviendas de promoción pública y de alquileres baratos.
El modelo se apoya, por una parte, en potentes empresas de promoción inmobiliaria y, por otra, en hogares (nacionales y extranjeros) con capacidad de compra y afán de invertir en viviendas.
Se ha promovido un crecimiento de la edificación rápido e incontrolado arrastrado por burbujas que se mueven por lógicas especulativas ajenas a las necesidades de lapoblación, sin más frenos que los de índole financiera.
Se separa el territorio en grandes ciudades y zonas que atraen capitales, población y recursos y áreas de servidumbres de abastecimiento y vertido, generando a la vez grandes concentraciones de población y áreas despobladas, con densidades solo presentes en Europa en el desierto lapón o en las proximidades de Círculo Polar Ártico, como apareció en un reciente artículo.
En el urbanismo ha impuesto el modelo de la “conurbación difusa” y en la construcción el “estilo universal”.
1.-DESTRUCCION DEL PATRIMONIO
Los nuevos modelos urbanos y constructivos, lejos de mejorar los anteriores, los han destruido o engullido. España es así líder europeo en pueblos abandonados y en destrucción de su propio patrimonio inmobiliario. El modelo ha promovido a la vez la construcción nueva y la destrucción del patrimonio inmobiliario construido, haciendo de España el país con un patrimonio inmobiliario más renovado de Europa.
Según el Censo de 2001 habían desaparecido por demolición o ruina más de la mitad de los edificios destinados a vivienda censados en 1950. España cuenca incluso con un menor porcentaje de viviendas anteriores a 1940 que Alemania, cuyo patrimonio inmobiliario quedó seriamente dañado por la Segunda Guerra Mundial
| EL MODELO DE DESARROLLO ESPAÑOL HABRÍA SIDO MÁS DESTRUCTIVO PARA EL PROPIO PATRIMONIO INMOBILIARIO QUE, EN PROPORCIÓN, LO FUE LA SEGUNDA GUERRA MUNDIAL EN ALEMANIA. |
2.- ECONÓMICAS
El sector inmobilairio y de construcción llegó a absorber más del 60% del crédito al sector privado y a extender el virus de la especulación por codo el cuerpo social, a la vez que se sobredimensionaba el suelo urbanizable y el parque de viviendas secundarias y/o desocupadas, ocasionando una superdestrucción de los asentamientos, los ecosistemas y los paisajes preexistentes.
Lo que hace que todo el mundo sufra el “deterioro ambiental” ocasionado y que lapoblación hipotecada tenga que seguir pagando durante décadas el aquelarre de beneficios y plusvalías obtenidos por unos pocos durante el auge, en un juego económico que necesitaba expandirse continuamente para evitar su derrumbe.
España cumplió a rajatabla las exigencias de Maascricht recortando su deuda pública hasta el 36% del PIB en 2007 y transmutando en superávit su antiguo déficit presupuestario.
Tras ser líder mundial del auge, lo acabó siendo también del declive. Junto con la burbuja inmobiliaria se ha desinflado rambién la actividad económica, la recaudación de impuestos … y la función atractora de capitales que venía ejerciendo la economía espafiola.
Al finalizar 2009, el porcentaje de la deuda pública en relación con el PIB se elevó en España al 54%, por debajo del 115% de Grecia e Italia, el 85% del Reino Unido … o el 73 y 78% de Alemania y Francia, e incluso por debajo del 73% de la media de los 27. Pero el inicial superávit presupuestario a finales de 2009 se transformó en déficit nada menos que del 11,2% del PlB, que aunque se situaba todavía por debajo del 12,7 de Grecia, el 12, 5 de Irlanda ,o el 11,7 del Reino Unido, superaba ampliamente la media del 6,9% de la UE de los 27. Hoy, nuestra deuda supera ya el 100% del PIB, y España tuvo en 2015 un déficit público del 5,16% del PIB.
En este contexto los continuos e infundados avisos de que ya salimos de la crisis, sin reconocer públicamente los verdaderos problemas, ni planificar seriamente la reconversión y el saneamiento de la economía española, solo han contribuido a empañar su credibilidad.
3.- ECOLOGICAS
El problema ecológico estriba en que la construcción es una actividad muy exigente en energía y materiales que tiene una gran incidencia territorial, directa e indirecta. Por ejemplo, la construcción de vivienda nueva reclama media rondada de materiales por metro cuadrado, a lo que hay que sumar movimientos de tierras y de residuos inertes.
Pero el problema ecológico se deriva también de que el reciente boom inmobiliario ha seguido las patologías descritas al desplegar un modelo territorial, urbano, constructivo … y un estilo de vida, que resulta mucho más exigente en recursos y abundante en consumo de recursos, en residuos y en daños ecológico-ambientales.
A la vez que la eficiencia en el uso del suelo decae con el actual modelo inmobiliario y urbanístico, que infla el porcentaje de viviendas desocupadas y secundarias y exige cada vez mayores servidumbre, carreteras, infraestructuras, consumos de agua. Por ejemplo, el suelo ocupado en la Comunidad de Madrid por usos urbano-industriales directos e indirectos pasó de 112 metros cuadrados por habitante en 1956 a 270 en 2005. La promoción inmobiliaria indujo al abandono masivo de tenrrenos agrarios en la región que han ido pasando a engrosar un stock muy sobredimensionado de suelo con pretensiones de ser urbanizado.
Este suelo rústico abandonado que, a modo de “barbecho especulativo”, se mantiene a la espera de ser recalificado y consumido por usos urbanos, tiene una presencia destacada en el territorio de la Comunidad de Madrid
4.- SOCIALES
La desmaterialización originada por la crisis, el paro, la frustración, el trabajo basura, el empobrecimiento y el miedo de buena parte de la población, es patente en la sociedad.
Debemos replantearnos el proceso económico, los patrones de consumo y las metas de la sociedad. Pues con el sistema actual y con la crisis llegamos a la depresión económica , acompañada de drama social.
Las prácticas caciquiles, el servilismo y la desigualdad en una población cada vez más polarizada e hipotecada. El rico es más rico y el pobre, más pobre. Mientras una ingente liquidez nueva financiaba el festín de revalorizaciones y compras.
El crecimiento adormece los conflictos y las conciencias, creando adicción. Pues cuando decae o se para, el malestar resurge con fuerza y la ideología dominante busca reforzar el conformismo social, llevándonos a la bancarrota moral.
Esta bancarrota moral ha venido reflejada con los cambios asociados a la “reforma laboral” y de las pensiones, reformas y recortes en la protección social y en los derechos adquiridos de trabajadores y ciudadanos.
Todos pensamos en que le recorten al otro, mientras no nos recorten a nosotros.
SOBRE EL POSIBLE CAMBIO DE MODELO
La configuración del modelo no solo ha venido marcada por aspectos legislativos e institucionales, sino también en gran medida por aspectos económicos y políticos, que han contribuido a darle la financiación y el respaldo para permitir que este modelo culminara y marcara profundamente el funcionamiento de nuestra sociedad.
Como ya hemos apuntado, el principal problema no es hoy la escasez de suelo urbanizable, de infraestructuras y viviendas, sino el exceso y la infrautilización de los mismos. Y el instrumento para resolverlo no es incentivar la producción de suelo urbanizable, infraestructuras y viviendas nuevas, sino planificar la reutilización del stock de suelo, infraestructuras y viviendas ya existente, para redimensionarlos y hacer un uso más razonable de los mismos que permita atender mejor las importantes necesidades insatisfechas. Para ello habría que replantear la propia finalidad del planeamiento territorial y urbano, y adecuar a la nueva función el marco institucional y las políticas.
Su objetivo tradicional de promover y orientar el crecimiento urbano-constructivo, debería de dar paso al de GESTIONAR EL PATRIMONIO EN SUELO Y EDIFICACIONES. El planeamiento no debería ya limitarse a expandir el suelo urbanizable y la superficie construida, a base de acordar reclasificaciones y recalificaciones de suelo y de otorgar licencias de .construcción, atendiendo a la presión de promotores y propietarios.
SU PRINCIPAL TAREA DEBERÍA DE SER LA DE GESTIONAR, POR SU ESCASEZ Y EN BENEFICIO DE LA COLECTIVIDAD, DOS STOCKS PATRIMONIALES DE PRIMER ORDEN: EL DE SUELO Y EL DE PATRIMONIO CONSTRUIDO.
Si la población va asumiendo este diagnóstico, se irá a la vez pensando el cambio y aclarando los mecanismos necesario para acometerlo. La larga etapa de parón económica y político que está sucediendo al pinchazo de la burbuja inmobiliaria, podría ofrecer un buen contexto para cambiar el modelo inmobiliario, sólo si los ciudadanos lo exigimos.
Y aquí les presento su más próximo y cercano crecimiento inmobiliario, lo llamaremos Ciudad Jarama, Los Altos del Jarama o el Mirador de la Sierra, o cual sea el nombre rimbombante que se les ocurra.
El Molar se encuentra a 39 km de Madrid y tiene una población según el INE de 8036 hab. (2015), los que lo conocen saben que tiene cientos de viviendas vacías, y la población se ha visto incrementada estos últimos años por que se expulsaba en los precios de alquiler a las familias de otros municipios, como San Agustín.
Supongo que alguien ha pensado que lo mejor para el municipio es que crezca, que crezca mucho (3.200 pisos y 2.100 chalés) y muy lejos del pueblo, en una zona de huella acústica del Aeropuerto de Bajaras.
Juzguen ustedes mismos,¿ no les suena ya la historia?
Por favor, no busquemos, no permitamos, más pelotazos.
Como éste nuevo PAU del Molar, que pretende duplicar sus casi 10.000 habitantes, con otras 5000 viviendas, según se indica en este artículo de El País del mes de Marzo de este año.
BIBLIOGRAFIA
JOSÉ MANUEL NAREDO y ANTONIO MONTIEL MÁRQUEZ EL MODELO INMOBILIARIO ESPAÑOL Y SU CULMINACIÓN EN EL CASO VALENCIANO
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
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