Encontrar la vivienda de tus sueños es difícil, a pesar del enorme parque de viviendas construidas sin vender que existe.
De acuerdo a los datos de la Asociación Hipotecaria Española, más del 50% de las viviendas se inician en régimen de autopromoción. Un porcentaje que se ha doblado en los últimos años, en lugar de elegir de entre el importante parque de viviendas construidas y sin vender, la mayoría de los compradores prefiere construirse su propia vivienda.
Construir uno mismo su vivienda, tiene la ventaja de poder hacerla a su gusto, pero también requiere supervisar todo el proceso para evitar que al final el proyecto no se ajuste a lo proyectado.
| SER TU PROPIO PROMOTOR PUEDE GENERAR UN AHORRO DEL 30% DEL GASTO TOTAL EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA FINALIZADA, PORCENTAJE QUE CORRESPONDE AL PROMOTOR. |
SITUACION ACTUAL
Hasta la fecha, los españoles hemos dependido mayoritariamente del promotor profesional para adquirir nuestras viviendas, de modo que la dinámica general de adquisición de vivienda en nuestro país ha sido la compraventa directa a promotoras inmobiliarias.
Otros sistemas alternativos, como las cooperativas o comunidades de bienes, han tenido un significativo peso en el desarrollo de vivienda protegida, especialmente en la década de los años 80. Sin embargo, la mayoría de la oferta de vivienda se ha vendido más por la presión de una demanda desaforada que por la propia calidad del producto ofertado.
Tras la crisis iniciada el año 2007, la penetración de la Banca ha convertido a las entidades financieras en los mayores poseedores de activos inmobiliarios. La facultad de dar crédito tanto para el desarrollo de dichos activos como para la compraventa de los mismos, hace que su poder sobre el mercado de vivienda sea muy importante.
Casi ninguna promotora inmobiliaria podrá competir con la Banca en los próximos años, y el mercado de vivienda en nuestro país estará monopolizado por bastantes años por las entidades financieras, primero mediante la venta directa de promociones ejecutadas y en marcha, y posteriormente, mediante el desarrollo de todo el suelo que tienen en cartera.
El resultado de esta dinámica no será un panorama con precios de la vivienda mucho más accesibles, la evolución del precio está plano en bastantes provincias, en algunas incluso con una moderada tendencia alcista.
Es más necesario que nunca una mayor presencia de alternativas de promoción inmobiliaria en nuestro mercado de vivienda, al objeto de evitar un monopolio del mismo.
Éste es el caso de la SIERRA NORTE DE MADRID, por sus características de terrenos y viviendas con bastante antigüedad, es el momento idóneo para el desarrollo de la AUTOPROMOCIÓN INMOBILIARIA GESTIONADA como alternativa paralela al desarrollo de la promoción inmobiliaria habitual, en la que el propio promotor sea el destinatario final de la vivienda, sin sobrecostes ni intermediarios innecesarios, y en condiciones de financiación y de ejecución del producto personalizadas en función de los requisitos de cada futuro propietario,
¿QUÉ ES LA AUTOPROMOCIÓN INMOBILIARIA GESTIONADA?
La paulatina desaparición de la figura del promotor inmobiliario profesional que está teniendo lugar en la actual crisis, deja en el aire la posibilidad de que sean los destinatarios finales de las viviendas los que promovieran las mismas bajo la tutela de un equipo técnico que controlase el proceso, especialmente porque los usuarios finales de las viviendas desconocen por completo la compleja gestión que supone promoverlas.
Se entiende que al eliminar el margen de beneficio industrial que tienen los promotores inmobiliarios profesionales (en torno al 15 ó 20% del precio de venta), se pueden lograr viviendas más baratas y asequibles, y lo que es más importante en las circunstancias actuales, que puedan obtener financiación bancaria gracias al mencionado abaratamiento de costes.
Existe la posibilidad de obtener un abaratamiento de los costes de formación de la vivienda mediante la autopromoción inmobiliaria gestionada en aquellos casos en los que uno o contados potenciales propietarios de vivienda quieran desarrollar la promoción de la misma sin contar con los servicios profesionales de los promotores inmobiliarios al uso.
Esta opción, muy extendida en otros países como los EEUU o en el norte de Europa, puede aumentar de una manera importan en los desarrollos de viviendas unifamiliares en sus distintas tipologías.
Actualmente existe una posibilidad única de comprar suelos para el desarrollo de unidades unifamiliares a precios muy atractivos para los que no es necesaria la figura del promotor profesional, posibilitando así acceder a una vivienda de calidad sin necesidad de realizar desembolsos excesivos, controlando todas las variables que han de influir en la formación de su vivienda, desde el emplazamiento y el diseño, hasta la construcción y la personalización de materiales e instalaciones a su gusto.
Los municipios de la SIERRA NORTE DE MADRID, disponen de una gran cantidad de inmuebles en parcelas individuales, y por la antigüedad y estado de mucho de sus inmuebles, un modelo de desarrollo de vivienda unifamiliar de baja intensidad, acorde a la tendencia de descentralización de servicios, centros de trabajo y mejora de los medios de transporte, que aportan además una calidad de vida más sana y natural, unos costes de formación de la vivienda más bajos, y en definitiva, una mayor accesibilidad a la vivienda.
La autopromoción inmobiliaria gestionada únicamente es viable en los casos de desarrollo de una o contadas unidades unifamiliares, ya que la vivienda se destina en dicho caso al propietario final de la misma. Es necesario, además, el seguimiento de la promoción por profesionales preparados para asesorar al cliente ante cada uno de los pasos que tiene que dar, información acerca de qué puede construir, edificabilidad, gestiones, trámites, pruebas y ensayos del terreno, etc.
AHORRO DE COSTES
Una vez que parece que ha desaparecido el promotor profesional (y muchos aficionados) se puede obtener un producto a menor coste, sin los inconvenientes de gestión que conllevan los sistemas de cooperativas o comunidades de bienes, con la posibilidad de configurarlo según los requisitos personales del cliente.
Antes de tomar la decisión es importante analizar los inconvenientes. El tiempo se suele alargar más de lo necesario, unas veces por la lentitud de la administración en la concesión de licencias y otras por contratar a constructoras poco profesionales que alargan las obras por falta de organización. A esto se une el “desgaste psicológico” que sufre el promotor durante el proceso.
CONTROL DE LOS GASTOS
Es conveniente conocer todo el proceso que supone la construcción de la vivienda y, sobre todo, los gastos. Calcular los gastos es complicado, hay que valorar el precio del suelo, las características del mismo, los estudios del terreno, el tipo de construcción, materiales, el proyecto y dirección de obras, los honorarios, notarios y registradores, los permisos, tasas, impuestos…
Si ya se posee el terreno donde se va a construir, la factura se rebajará enormemente pues este capítulo puede representar el 40% del presupuesto.
Si no tiene el terreno ahora es un buen momento para comprar. No hay que olvidar tampoco la elevada presión fiscal, ausencia de desgravaciones, alto coste de las licencias municipales, diferentes tipos de IVA aplicables y los gastos financieros, sin olvidar la rehabilitación de un inmueble existente
¿CUÁL ES EL PERFIL QUE DEFINE AL AUTOPROMOTOR?
El cliente se corresponde con parejas jóvenes, con hijos, que optan por este modelo de promoción para abaratar costes, personalizar sus viviendas y situarlas en entornos periférico, merece la pena gastarse en una primera residencia.
El autopromotor se decide a construir bien porque tiene un terreno, porque le gusta una zona concreta y no encuentra lo que busca en esa zona, o porque no encuentra viviendas construidas que satisfagan sus necesidades. Su mayor conciencia medioambiental lleva a plantearse viviendas construidas bajo los planteamientos de arquitectura bioclimática, no sólo por su mayor preocupación por el medio ambiente, sino porque el ahorro de costes en una vivienda bien construida será para toda su vida. Y es precisamente la reducción de costes lo que lleva a invertir en energías alternativas que generan mayor autosuficiencia y control en sus viviendas.
MENOS OFERTA HIPOTECARIA
Si se necesita financiación, conviene saber que los bancos no dan muchas facilidades a los autopromotores. En las hipotecas al autopromotor el banco va concediendo porcentajes de financiación según va avanzando la construcción de la obra, las certificaciones que firman la Dirección Facultativa (Arquitecto y Aparejador/Arquitecto Técnico)), La hipoteca para compra de vivienda se constituye sobre un bien terminado. El préstamo de autopromoción se concede para que alguien pueda construir su casa sobre un terreno que sea de su propiedad.
Además, no es un producto habitual porque los objetivos de los bancos están más encaminados a la venta de los inmuebles que tienen en cartera que en ofrecer préstamos a nuevas construcciones.
Quedamos a su disposición para cualquier duda o consulta concreta en los contactos que aparecen a continuación.
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
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