Una de las mejores maneras de densificar nuestras poblaciones, sin invadir el campo que lo circunda, es reutilizando y recuperando los locales comerciales, a los que en muchos pueblos y zonas se les ha dejado abandonados, a causa de la facilidad de compra a través de Internet y del abandono paulatino del llamado “comercio de barrio”, en detrimento, por el auge de las grandes superficies.
Una de las alternativas para mejorar las condiciones del mercado es convertir los locales comerciales que se encuentran sin uso (vacíos o simplemente cerrados) para que puedan utilizarse como viviendas y que puedan incorporarse al mercado de alquiler o venta. Esta circunstancia permitiría incorporar nueva oferta a un mercado que peca por la escasez y atender a colectivos necesitados con dificultad para acceder a una vivienda de alquiler.
Un local comercial de 100 metros cuadrados puede convertirse perfectamente en una vivienda más que digna, y las crecientes necesidades de viviendas sin barreras arquitectónicas y con características determinadas para satisfacer la demanda de futuro.
Durante el boom inmobiliario, se realizaron numerosas reformas rozando la legalidad y además no tuvo demasiado éxito. Incluso para obtener licencias para construir, las administraciones reaccionan con demasiada lentitud.
Nuestros bloques de viviendas no son sólo de la planta primera hacia arriba, para que el parque de alquiler mejore, hay que prestar atención a las plantas bajas, toda una oportunidad para que la calles de nuestros pueblos vuelvan a tener vida, niños jugando, gente por la calles.
LA OBRA
La obra trató de la adecuación a los parámetros urbanísticos de un local para transformarlo a vivienda, con una superficie total de 120 m², y un programa de tres dormitorios, dos baños completos, salón comedor con cocina, y un garaje aparcamiento.
Se dotaron las instalaciones propias de una vivienda, fontanería, electricidad, gas, y calefacción por suelo radiante, con alumbrado de emergencia para el caso de que el propietario decidiera seguir utilizando el local como oficina.
Partimos de un programa con garaje, estar-cocina y 3 dormitorios con dos baños, uno de ellos en suite. Es importante conseguir una planta con puertas de 82,5 cm. que permite su uso como vivienda adaptada.
Demoliciones: Se demuele los techos y solados existentes para introducir las nuevas instalaciones.
Albañilería.- Se realizan las rozas para alojar las nuevas instalaciones, anteriormente vandalizadas.
Instalaciones.- Instalación de calefacción en habitaciones y salón por suelo radiante con armario de colectores en el garaje. Instalación de gas y caldera para calefacción. Instalación eléctrica completa, e instalación de fontanería para cocina y aseos completa, con una previsión de pila en el garaje.
Carpintería Interior.- Puerta de seguridad en entrada a vivienda. Puertas interiores abatibles, en DM pintado, con herrajes cromados y condena en baños, se visten la cocina con mobiliario, encimeras, muebles altos y bajos para mejor aprovechamiento.
Carpintería Exterior.- Carpintería de Aluminio con Rotura del Puente Térmico (RPT). Persianas de sistema compacto integral, compuesto por cajón de aluminio extruido lacado y lama de aluminio extruido lacado, aislada interiormente con espuma de poliuretano. Doble acristalamiento tipo “SGG Climalit” formado por dos lunas de 6mm y cámara interior de aire deshidratado de 8 mm de espesor.
Acabados y Paredes Interiores.- Solado de vivienda mediante baldosa de 90×20 imitación madera. En garaje y exteriores solado de baldosa de barro cocido de 30×30 cm.
Falsos techo de cartón yeso en todas las estancias. Pintura plástica lisa en color claro en paredes.
CONDICIONES CAMBIO DE LOCAL A VIVIENDA
Según las condiciones del municipio donde se ubica el local, hay que cumplir los siguientes puntos para permitir el cambio de uso de local a vivienda:
SUPERFICIE Y DE DIMENSIONES MÍNIMAS
El programa mínimo de vivienda permitido en la presente Normativa Urbanística, que determina la condición de vivienda mínima, es el formado por un estar-comedor, una cocina, un dormitorio doble y un aseo. En conjunto dispondrá de una superficie útil cerrada no inferior a 37,00 m2. Al menos el estar-comedor presentará hueco en fachada a vía pública. En viviendas situadas en planta bajo cubierta al menos el estar-comedor y un dormitorio dispondrán sus huecos sobre cerramientos verticales exteriores.
Se establecen las siguientes dimensiones y superficie útil mínima por piezas o estancias de alojamiento de vivienda y residencia:
-Cocina: 5 m2, con una anchura mínima de 1,60 m con distribución de muebles en un solo lado y de 2,10 m con bandas de muebles a ambos lados enfrentados.
Toda vivienda que no presente al menos un hueco de dimensiones mínimas de 1 m2 accesible y practicable a patio interior de parcela, deberá disponer siempre de un espacio independiente para tender de dimensiones mínimas de 2 m2 con ocultación de vistas desde la vía pública.
-Estar-comedor: 15 m2 en vivienda de tres o menos dormitorios, y 20 m2 en vivienda de más de tres dormitorios. En toda estancia se podrá inscribir un círculo de 3,00 m de diámetro, y contará con un lado libre no menor de 2,50 m.
-Dormitorio: 7 m2, con un lado no menor de 2,00 m, el individual y 10 m2, con un lado no menor de 2,40 m, el doble, de superficie útil, sin armarios de obra. A esta superficie habrá que sumarle la de armario ropero.
-Baño: 3,50 m2, con una dimensión mínima de 1,50 m, que estará compuesto de inodoro, lavabo, bidé y bañera de 1,40 metros.
-Aseo: 1,30 m2 que estará compuesto de inodoro y lavabo.
-Vestíbulo de entrada a la vivienda: 1,50 m2, con un lado libre no menor de 1,10 m.
Los dormitorios y los cuartos de baño y aseo serán en cualquier caso recintos o habitaciones independientes. Los cuartos de baño o aseo no abrirán directamente ni a cocina ni a estar o comedor.
El ancho mínimo de los pasillos interiores a la vivienda será en todo su trazado superior a 0,85 metros, pudiendo existir interrupciones de esta continuidad por elementos estructurales o de instalaciones de hasta un metro como máximo de longitud con una anchura mínima de 0,80 metros.
Será obligada la existencia de un baño por vivienda, cuyo acceso no se produzca a través de los dormitorios en el caso de tener dos o más dormitorios.
La altura libre mínima de las estancias para el uso residencial será de dos metros con sesenta centímetros (2,60 m). No obstante esto, los espacios destinados a cocina podrán contar con una altura libre mínima de dos metros con cuarenta centímetros (2,40 m) y los espacios destinados a servicios de la vivienda o residencia, entre los que se pueden encuadrar los cuartos de baño y aseo, podrán tener una altura libre igual o superior a dos metros con veinte centímetros (2,20 m).
En cualquier estancia se permitirá un máximo del 25% de la superficie útil de la misma con una altura libre mínima inferior a 2,60 m. pero igual o superior a 2,30 m.
CONDICIONES DE SITUACIÓN Y POSICIÓN
No se permite el uso residencial en situación bajo rasante, sea la planta sótano o semisótano. Únicamente se permitirán dependencias de servicio de la vivienda, en cualquiera de las categorías, pero en ningún caso estancias ni dormitorios.
CONDICIÓN DE APARCAMIENTO
Toda edificación de nueva planta, destinada únicamente al uso residencial o en su caso la parte destinada a este uso, deberá contar con al menos una plaza de aparcamiento por vivienda, o 100 m2 construidos para la clase de residencia, dentro de la parcela correspondiente que se considera, excepto cuando se establezca lo contrario en la ordenanza de aplicación para el suelo urbano.
La posición de la plaza de aparcamiento podrá efectuarse bien al aire libre o bajo cubierto, en planta baja, semisótano o sótano y con unas dimensiones mínimas de 4,50 m de longitud por 2,20 m de ancho, libre de todo obstáculo. La calle de acceso a la plaza dispondrá de un ancho mínimo de 4,60 m libres de todo obstáculo. La rampa de acceso y su embocadura presentará un ancho mínimo libre de 3,00 m. Los radios de giro en rampa serán de 6,00 metros medidos al eje de la calle y de 5,10 m en calles interiores.
SUPERFICIES MÍNIMAS DE ALOJAMIENTO
Se establecen las siguientes superficies mínimas para las distintas piezas de la vivienda (ver Art. 4.5.2):
-Estancia comedor: 15 m2 (ó 20, según casos)
-Dormitorio principal: 12 m2
-Dormitorio doble: 10 m2
-Dormitorio sencillo: 7 m2
-Baño: 3,50 m2
-Aseo: 1,30 m2
El ancho mínimo de los pasillos será de 0,85 m.
Toda vivienda dispondrá, al menos, de un baño principal cuyo acceso no se realice a través de un dormitorio ni estancia.
LICENCIA DE CAMBIO DE USO
Para autorizar el cambio de uso se requerirá solicitud ante el Ayuntamiento en la que se alegue en que manera el nuevo uso pretendido incide en el ordenamiento urbanístico y se analicen los distintos impactos que pueda generar. El Ayuntamiento, acordará la concesión o la denegación de la licencia.
Y Aquí fotos del resultado, una vez reformado el local:
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
www.sduran.es /santiagodurangarcia@gmail.com
s.duran@sduran.es