Entre los bichos a los que uno se enfrenta como técnico especialista en rehabilitación, llama la atención uno al que los clientes se refieren como “hormigas blancas”, casi como si se tratara de un programa de televisión. Hoy les hablaré de esas “hormigas blancas” y de los importantes daños que ocasionan, por si alguna vez se cruzan en su camino.
EL INMUEBLE
Se trata de una promoción compuesta de viviendas con 2 plantas sobre rasante y una a modo de semisótano, con estructura de hormigón y fachada de ladrillo y piedra, en una gran ciudad del norte de Madrid, y construida en 1982.
Se pone a la venta la vivienda propiedad de un arquitecto, con una serie de deficiencias propias de la edad y de las reformas y ampliaciones realizadas, entre ellas, la más importante la ampliación del sótano en un espacio aproximado de 40 m², que queda por debajo del nivel del resto de la vivienda.
La zona de sótano se utilizaba como estudio de arquitectura. Estando bajo tierra, y dadas las características de la zona en la cual se encuentra (ajardinada y con mucha humedad) este semisótano ha sufrido humedades y hasta alguna inundación puntual, con motivo de un atranco de pocería en otra vivienda vecina. Según se observa en fotografías, el estado de conservación de la tarima de esta zona era bastante regular, con zonas levantadas, podridas y las tablillas separadas, estando también afectado el rodapié. Se comprueba la adecuación del espacio de estudio de arquitectura por los nuevos propietarios, en los que se ha realizado un cambio de pavimento y tendido de yeso o colocación de cartón yeso en las zonas ocupadas por estanterías, se comprueba la ampliación y cambio de terminaciones del aseo existente, cambios de puertas y adecuación como habitación del despacho.
LA DEMANDA
Una vez formalizada la escritura de compraventa, los demandantes visitaron la casa en tres ocasiones (según declara el arquitecto: “con un pintor, con un albañil, y con un amigo de una empresa de plagas”) es cuando se detectaron deterioros en molduras de puertas, en el marco de la puerta de entrada, y en algún tramo de rodapié. En la tasación se recoge la existencia de la zona ampliada y fotografías que concuerdan con las de la venta. Según indica el arquitecto, y se comprueba en la vivienda, se ha realizado una obra que al parecer ya tenían intención de realizar previamente, quedando pendiente determinar el alcance de la obra de subsanación de los defectos no evidentes, o vicios ocultos, de la reforma realizada por los propietarios para adecuación de la vivienda a sus necesidades, teniendo en cuenta el estado inicial de espacio de aparcamiento adecuado como estudio de arquitectura, ampliado sobre la vivienda original en parte.
Se demanda a este arquitecto por valor de casi 9.000.-€ de reparaciones y 5.000.- por el tratamiento de 5 años contra plagas. Porque estas hormigas blancas, fotosensibles, horadando los rodapiés, tarima y marcos, hasta llegar a la lámina de melamina, eran termitas, ni más ni menos. Una gran infectación de termitas.
REFORMA REALIZADA
En la vivienda visitada, aparece una reforma realizada por los nuevos propietarios, Cambio del suelo deteriorado antes de la ocupación de la vivienda, ampliación del aseo ocupando el cuarto de archivo para transformarlo en baño, retirando el mueble fijo separador de estancias, etc. Incluso reparando unas filtraciones-goteras que había en el techo del sótano sobre la parte exterior, en la zona de lucernarios, que según el arquitecto propietario se debían a un deterioro normal del sellado de silicona en los mismos. Se realiza un tendido de yeso en algunas de las paredes (según el propietario anterior enfoscadas o con acabado rugoso, que aparecen pintadas en liso, y habilitación de despacho como dormitorio. En presupuesto de la empresa de tratamiento de plagas, a solicitud de los demandantes, se recoge el alcance de los daños, de los que se conocían los mismos, pero no se había determinado exactamente la causa, que puede ser mezcla del estado de humedad del sótano y de dicha infección biológica de los elementos de acabados de madera.
ORIGEN DE LA PLAGA
El origen de la plaga, el nido, se sitúa probablemente en las zonas comunes de la promoción, habiendo sido objeto de un tratamiento anti-termitas otra vivienda de la promoción, a la que se ha pedido oferta de tratamiento, con la base de limitación del crecimiento expuesta también por la empresa de plagas y que se reproduce a continuación. No se toman medidas respecto a la posible existencia de humedades en el perímetro de la zona ampliada, aunque al parecer si se realizan actuaciones de sellado de lucernarios en techo, para evitar entrada de termitas por este punto y la colocación de barreras en la puerta de madera de entrada a la vivienda, donde también se aprecia el “trabajo” de estos bichitos en la tarima de la entrada.
ANALISIS DE LAS OBRAS REALIZADAS
Al tratarse de una vivienda con muros de carga, estructura de hormigón y ladrillo, y acabados en tabiques cerámicos y yeso, el análisis de los daños se limita a elementos de acabados, (puertas, rodapiés y revestimientos). En la demanda se realizaban al anterior propietario reclamaciones por vicios ocultos del importe siguiente:
I) Reclamación por obras: 8.901,20 €.
1. Levantado de tarimas laminadas Se levanta y cambia 114 metros de tarima, es decir la totalidad del semisótano.
2. Levantado de molduras en puertas y otros.
3. Levantado de rodapiés.
4. Levantado de estanterías y armarios.
5. Levantado de puertas.
6. Picado enlucido de yeso en paramentos. verticales.
7. Enlucido de yeso.
8. Suministro y colocación tarima sintética en sótano.
9. Suministro y colocación tarima flotante de madera en planta baja.
10. Rodapié en madera rechapada.
11. Ud. Suministro y colocación puerta entrada madera.
12. Ud. puerta corredera de 0,82.
13. Ud. Suministro y colocación puerta 0, 72.
14. Ud. Reparación zona escalones en planta sótano.
II) Reclamación por tratamiento anti-plagas y garantía de 5 años: 4.719 €.
El presupuesto cubre un periodo de 5 años, garantizando la ausencia de termitas durante este periodo. Es interesante destacar que el sistema de eliminación de termitas elegido por los Demandantes, excluye la alternativa más clásica, que es por inyección. El sistema de Ambisan no toca ni tiene que tocar muros, rodapiés, puertas ni cualquier parte del sótano, dado que funciona a base de cebos. Estos cebos distribuyen un veneno que se reparta entre las obreras que lo traen a los nidos exteriores y envenena a toda la colonia. Las termitas activas en el interior de la vivienda se envenenan y dejan de plantear un riesgo. Este sistema empieza a funcionar desde su instalación, la cual consiste en poner cebos al exterior de la casa y algún que otro en la zona afectada (es decir sólo el sótano como deja claro el presupuesto/informe). Sin embargo, se consigue por el anterior propietario un presupuesto de tratamiento de otra vivienda de la urbanización, que suma 2.982,41 € que incluye también garantía de 5 años.
La empresa en cuestión, es una multinacional prestigiosa dedicada a la eliminación de plagas, que se considera en la valoración, aunque entendido que debe ser realizado, al menos exteriormente, por la Comunidad de Propietarios, por el lugar probable donde se encuentra la colonia
CRITERIOS DE VALORACION
En el informe pericial se refleja que este tratamiento se propone por tratarse de una plaga con origen exterior y que se trata de limitar su alcance, no afecta a elementos estructurales (recordemos, de hormigón, ladrillo y tabiques cerámicos) y estar acotada a la zona sótano y ligeramente a los accesos por jardín, cerco y moldura de puerta de entrada.
Cabe la dificultad, a la hora de hacer la valoración, de si los elementos afectados sustituidos hubieran podido realizar su función (como ocurre con el actual solado completo de la zona del recibidor) eliminando exclusivamente la infestación de termitas, y que parte de la obra presupuestada, y que se analiza a continuación, forma parte de la habitual reforma que se realiza al ocupar una vivienda antigua y cuyo alcance depende de los gustos, posibilidades y nuevos usos que desean darle los nuevos propietarios.
Estableciendo esta dificultad, y después de la visita a la finca, analiza el presupuesto de reparaciones establecido en la demanda antes de realizar uno nuevo exclusivamente con los elementos afectados por la infestación, y sin variar sus calidades existentes en el momento de la compra.
Se tiene en cuenta el artículo 26 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, para la reposición del valor
“Artículo 26.-El seguro no puede ser objeto de enriquecimiento injusto para el asegurado. Para la determinación del daño se atenderá al valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro.”
Las termitas limitan el uso de un espacio de sótano que ya adolecía de humedades y ventilación limitada, utilizado por el Arquitecto como despacho profesional en lugar de garaje, y limitado a elementos de terminaciones y acabados como molduras de puertas u fondos de estanterías, que no afectan a instalaciones, estructura o muros, y sólo requieren de acotación para que no invadan otras zonas de la vivienda. Es decir, en términos jurídicos, no suponen una ruina de la totalidad del elemento afectado, sino solamente un daño estético en una vivienda con estructura de hormigón y muros de carga, por lo que se realiza una valoración con el tratamiento de barrera y la reposición de los elementos dañados:
Así que ya saben, si se encuentran con “hormigas blancas”, que son más difíciles de ver que los “ratones coloraos”, tal vez tengan a estos bichitos trabajando en las puertas, detrás de las molduras y por debajo de la tarima.
Pónganse en contacto con profesionales, antes que tener que lamentar importantes daños, especialmente en estructuras de madera.
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
www.sduran.es /santiagodurangarcia@gmail.com /LinkedIN Santiago Durán