El Próximo Pelotazo Urbanístico es aquel que está por llegar, a la vuelta de la esquina, no es una cosa del pasado, de las épocas en la que nadie se preguntaba el por qué, si no que se repetía el mantra de “si trae trabajo…”. Puede estar más cerca de lo que creen, en su mismo pueblo, en el municipio de al lado, por donde pasan todos los días en coche.
No estamos hablando de la pequeña promoción de pueblo, del que compra un solar para construirlo, del que rehabilita un inmueble para convertirlo en una casa rural o un hotelito.
Estamos hablando de palabras mayores, y se lo mostraré si me siguen en este artículo .
EL PELOTAZO INMOBILIARIO
El urbanismo español ha estado gobernado por el negocio de la promoción inmobiliaria, que explota la posibilidad de añadir varios ceros al valor de los terrenos por el mero hecho de hacerlos urbanizables.
Como Indican José Manuel Naredo y Antonio Montiel Márquez en su interesantísimo libro “El Modelo Inmobiliario Español Y Su Culminación En El Caso Valenciano” la historia de Madrid está plagada de ejemplos, desde el Marqués de Salamanca, el antiguo “cinturón verde”, del que hizo fortuna del constructor Banús al instalar sobre él los barrios del Pilar y de la Concepción, pasando por la de los diversos “triángulos de oro”, cuarteles, conventos … y zonas ferroviarias como el pasillo verde, hasta la doble reclasificación de terrenos de la antigua y la nueva ciudad deportiva del Real Madrid (cuatro torres como cuatro estrellas del balón, ¿casualidad?).
El.boom inmobiliario infló una burbuja especulativa de enormes proporciones cuyo pinchazo originó una crisis económica sin precedentes. El creciente peso del negocio inmobiliario y de la construcción, corrió en paralelo con el desmantelamiento industrial y agrario tras la adhesión a la Unión Europea (UE).
Las recalificaciones y reclasificaciones de terrenos que transgredían el planeamiento en beneficio de los poderosos, adquirieron ya denominación durante el franquismo: se empezó a hablar de:
“PELOTAZOS URBANÍSTICOS”
Sin embargo, la cultura del “pelotazo” siguió funcionando durante la democracia, que permitió “ordenar” legalmente el territorio y el medio urbano a golpe de recalificaciones de suelo y “operaciones” acordadas al margen tanto del planeamiento, como de la ciudadanía.
Operaciones y megaproyectos urbanos, que durante el franquismo parecían escandalosos, se multiplicaron después, durante la democracia, revestidos de impunidad legal y de buen hacer político y empresarial.
Hay quen dice que estos ejemplos marcan un continuismo similar al del empeño franquista DE ATAR A LAS PERSONAS AL CARRO DE LA PROPIEDAD Y DEL ENDEUDAMIENTO INMOBILIARIO, PARA HACER DE ELLAS “GENTE DE ORDEN”.
Con la democracia, España se terminó de convertir en el país con menor porcentaje de viviendas en alquiler de toda la UE y extendiendo el virus de la especulación inmobiliaria, alimentado por las fuertes revalorizaciones de los precios de los inmuebles. No se confundan, del escaso 15% de alquileres hemos subido al 25%, muy lejos de los porcentajes europeos, he inveierten los números españoles.
En esta crisis, la financiación de la burbuja, devoró el ahorro de los hogares, y durante los últimos años se siguió financiando con cargo al exterior, agravando irresponsablemente el déficit y el endeudamiento exterior de la economía española, hasta superar, hoy el 100% del PIB de un año, de forma que una subida de los intereses de esa deuda de un 1%, se MERIENDEN TODOS LOS AJUSTES Y RECORTES, un 1% de todo lo ganado, o ahorrado, durante todo un año.
La burbuja acabó muriendo por estrangulamiento, al fallar la liquidez internacional, barata y abundante, dejando un patrimonio inmobiliario sobredimensionado, infrautilizado y de mala calidad.
SITUACION ACTUAL
Cuando se hace legal lo ilegal, las barreras y protecciones legales se diluyen, los ciudadanos dejamos que el afán de lucro ordene y construya a su antojo la ciudad y el territorio. La ley se crea para proteger al más débil, pero hay que tener cuidado cuando las leyes se cambian y usan al antojo del más fuerte.
En estos años se observan dos fenómenos, en primer lugar, tienden a desatarse patologías de crecimiento gue fuerzan la expansión de los procesos de urbanización y sus servidumbres territoriales a ritmos muy superiores a los del crecimiento de la población y de su renta disponible.
En segundo lugar estos procesos se ajustan ia los siguientes modelos de orden territorial, urbano y constructivo:
- Se impone un modelo territorial con núcleos que atraen población, capitales y recursos, y áreas de abastecimiento y vertido, con sus redes y servidumbres;
- Se impone el modelo urbano de la conurbación difusa que separa y expande por el territorio, requiriendo potentes infraestructuras de transporte para conectarlas y asegurar su funcionamiento, ¿Dónde termina la ciudad y empieza el campo?.
- Se impone como único modelo constructivo un estilo universal, que separa la estructura, convertida en un esqueleto de vigas y pilares, para abordar después la cubierta, el cerramiento, …y la climatización, sin tener para nada en cuenta las condiciones y los materiales del entorno. Todos los bloques iguales, todos los chalecitos iguales, manzana tras manzana.
La expansión urbana apoyada en estos modelos requiere cantidades tremendas de territorio y de recursos muy superiores a los que demandaba la arquitectura vernácula y la ciudad clásica o histórica, casi como un cáncer, como indican los autores mencionados.
Si nos fijamos en las características de los PROCESOS CANCERÍGENOS, tal vez podamos ver esta analogía:
- Crecimiento rápido e incontrolado.
- Indiferenciación de las células malignas.
- Metástasis en diferentes lugares.
- Invasión y destrucción de los tejidos adyacentes.
A esto se añade la existencia de dos potentísimos grupos empresariales, interesados en dicha expansión: uno inmobiliarioconstructivo y otro bancario.
PONGAMOS QUE HABLO DE MADRID
La ciudad de Madrid quedó muy dañada por la Guerra Civil, por lo que en respuesta se programó un planeamienco orientado a resolver los problemas y a “engrandecer” la capital atendiendo a los propósitos imperiales del nuevo régimen.
El Plan General de Ordenación Urbana de 1941, ‘que afectaba a Madrid y a 28 municipios circundances, con criterios como potenciar ese “engrandecimiento”, que iban desde cuidar la famosa “fachada imperial del Manzanares, hasta establecer como ejes principales apuntando a los cuatro puntos cardinales los de la “Avenida del Generalísimo” y la “Avenida de América”.
Este Plan trataba de evitar el crecimiento “en mancha de aceite” estableciendo una serie de “anillos verdes” y utilizando “cuñas” y “espacios libres” para albergar parques y equipamientos de los que tan necesitada estaba la ciudad.
La simple comparación de un plano actual de Madrid con las previsiones del Plan General de 1941, permite concluir el GRAVE FRACASO DE LA PLANIFICACIÓN, reconocido ya en la propia memoria del Plan General de 1961. Pues de los “anillos verdes” y las “cuñas de peneTración” previstas apenas quedan vestigios que, al igual que los “espacios libres”, se vieron colmatados de edificaciones o usos no previstos.
En los años 60 aumentó cerca de un cuarenta por ciento el parque de viviendas, para suplir el déficit existente y atender al importante auge demográfico y migratorio, además de la segunda residencia y la afluencia de turistas orientada, sobre todo, hacia el litoral mediterráneo y los territorios insulares.
Se produjo, así, la primera ola de “urbanismo salvaje” en nuestras costas a la vez que se desencadenó un proceso de urbanización masivo unido a la emigración del campo a la ciudad.
En ese periodo el área metropolitana de Madrid vino casi a duplicar su población y a cuadruplicar su ocupación territorial urbana y sus servidumbres.
Las consecuencias de este crecimiento fueron:
- Se demolían o reedificaban los edificios de la ciudad clásica o histórica para aumentar el volumen construido.
- Las empresas y los municipios se financiaban en la construcción de viviendas para la venta, tanto libres como de protección oficial, que a la vez se favorecieron el crédito hipotecario y las desgravaciones para fomentar la compra de viviendas.
- Se forzó la convivencia de coyunturas inflacionistas y de fuertes alzas del precio de la vivienda, con normativas que decretaban la congelación de los alquileres y protegían la estabilidad de los inquilinos, como la moratoria a los alquileres de renta antígua, que no se finalizaron hasta el fin del año 2014.
- El resultado es el abandono del medio rural y de los pueblos, con lo que España acabó siendo líder, frente a otros países europeos que aún mantienen sus modo de vida rurales
Solamente se produjo un cambio con la democracia: se abandonó la promoción pública de viviendas de “alquileres baratos” vinculada al paternalismo y el corporativismo franquista, sin sustituirla por otra nueva, y las administraciones y empresas se deshicieron del stock de vivienda social, vendiéndolo a bajo precio a los inquilinos.
Se redujo a la mínima expresión el peso de la vivienda social, hasta el extremo de convertirnos en el último país europeo en porcentaje de vivienda social.
LA DEMOCRACIA Y LA ADHESIÓN A LA UE
Tres requisitos permitieron que el modelo inmobiliario español culminara tras la llamada transición a la democracia y la adhesión de Espafia a la Unión Europea.
Primero, un caciquismo renovado siguió extendiendo la cultura del “pelotazo” inmobiliario a una escala sin precedentes.
El segundo, fue la crisis del planeamiento, que desembocó en una normativa que hizo de las operaciones inmobiliarias acordadas entre promotores y políticos al margen del planeamiento, la nueva ordenación urbano-territorial.
En último lugar, el contexto descrito acentuó también el modelo de edificación difusa o dispersa, en el que las nuevas parcelas edificadas surgían a muchos kilómetros a la redonda de los centros urbanos, dependiendo únicamente de la voluntad y el poder de los propietarios para “desarrollar” esos suelos, empleando para ello una terminología militar que califica de “operaciones” a las nuevas intervenciones sobre el territorio.
Otra característica del nuevo modelo es que tiende a inventar pretextos y a buscar nombres que justifiquen y hagan atractivas las operaciones de recalificación.
Se habla así de “ciudades”, “de la imágen”, “del golf” o de lo que sea, donde se observa la carencia de ciudad al predominar barrios dormitorio o usos o servicios específicos, al igual que no se habla de zonas industriales, sino de “parques empresariales”.
Ya no se planifica directamente el futuro de las ciudades para el bienestar de los ciudadanos, sino para la promoción de .determinados eventos o megaproyectos que se presuponen fuente de bienestar y de negocio. El empeño doblemente fallido de hacer de Madrid sede de los juegos olímpicos, el que hajustificado la construcción de un rosario de megaproyectos y costosas infraestructuras, sin contar con las necesidades y prioridades de la ciudadanía.
¿QUIEN PAGA EL PELOTAZO CUANDO FALLA?
El afán de buscar pretextos que justifiquen los megaproyectos inmobiliarios, culmina con el ejemplo de los llamados “parques temáticos”.
En todos ellos se presenta e1 proyecto como una enorme fuente de parabienes y progreso para la zona enla que se localiza y que justifica plenamente la recalificación. No solamente se atribuye, así, a la “operación” más superficie de la requerida por el “parque” que la justifica, sino que con este pretexto se recalifican también los terrenos próximos previamente adquiridos por los promotores más informados del proyecto. Se solicita además el apoyo del Estado, no solo para financiar la “operación”, sino para poner gratuitamente a su servicio las infraestructuras necesarias paraque pueda prosperar.
El desenlace habitual es que, una vez que los propietarios de los terrenos han realizado enormes plusvalías, procedentes de su recalificación, se ve que el parque incumple las expectativas de negocio prometía.
Languidece la sociedad responsable del “parque”. reclama más dineros públicos y más edificabilidad en los terrenos, para compensar con nuevas plusvalías el fiasco de la actividad quejustificaba la “operación”.
Le experiencia de los cuatro grandes “parques temáticos” instalados en España se adapta al modelo indicado: Port Aventura (1995), Isla Mágica (1997), TerraMítica (1998) y el Parque Warner (2002), han sido todos ellos promovidos y financiados porentidades públicas y/o cajas de ahorros.
Una vez obtenidas las plusvalías de la recalificación de terrenos y/o los beneficios ,suele evidenciarse el fiasco económico y el sinsentido de los megaproyectos, ahora subrayado por la crisis inmobiliaria.
El “Reino de Don Quijote”, en Ciudad Real, y su aeropuerto, pasen a lahistoria por haber contribuido a la bancarrotade Caja Castilla -La Mancha, al forzarla, entre otras cosas, a financiar un ruinoso aeropuerto privado, paraque accedieran los ricos del mundo a jugar en el nuevo casino.
Una operación con un pretexto similar había tenido lugar ya en la histórica ciudad de Aranjuez (Madrid), con la construcción en plena huerta de un casino con hoteles, viviendas y zonas comerciales.
Una estimación moderadadelas plusvalías asociadas a los “desarrollos” de suelo comprometidos en la región de Madrid, permite cifrarlas en unos 200.000 millones de euros, a precios de 2005 (Naredo, J.M., 2009a).
El importe de estas plusvalías deja pequeñas a las magnitudes tradicionalmente manejadas de la Renta o los salarios percibidos en la región de Madrid (cifrados en 168.000 y 89.000 millones de euros para ese mismo año)
COMO SE GENERA UN “PELOTAZO”
Según el Ministerio de Agricultura, el valor medio de los terrenos de cultivos era, en 2006, de I0.402 euros/ha, o lo que es lo mismo, de 1 euro/m2. Para ese mismo año el Ministerio de Vivienda cifraba el precio medio de la vivienda en 2.160 euros/m2.
Considerando, para una promoción inmobiliaria media, un ratio entre superficie construida y superficie total del 50%, un coste de construcción de 1.000 euros/m2 y gastos adicionales de promoción-urbanización de 80 euros/m2, OBTENDRÍAMOS UNA PLUSVALÍA DE UNOS 500 EUROS/M², O DE 5 MILLONES DE EUROS POR HECTÁREA (100×100 m²).
| CON ESTA OPERACIÓN, EL VALOR DE LA PROPIEDAD INICIAL SE NOS HABRÍA MULTIPLICADO POR 500, UNA VEZ DESCONTADOS LOS GASTOS, UN NEGOCIO REDONDO. |
La plusvalía obtenida varía en cada caso con la edificabilidad de los terrenos y con el diferencial de precios, ¿Dónde estaría el mayor pelotazo a la vista de toda la Sierra Norte de Madrid?, en un gran volumen de edificación en zonas muy valoradas, como ocurrió con la recalificación de la antigua ciudad deportiva del Real Madrid.
BIBLIOGRAFIA
JOSÉ MANUEL NAREDO y ANTONIO MONTIEL MÁRQUEZ EL MODELO INMOBILIARIO ESPAÑOL Y SU CULMINACIÓN EN EL CASO VALENCIANO
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
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