Antes las consultas e muchos clientes y para dar una visión global del proceso de la Autoconstrucción, escribo el presente artículo para dar una visión global de los pasos e intervinientes, en un proceso que en total puede llevar un par de años entre la selección del terreno, la elaboración del proyecto y la construcción de una vivienda a medida, mediante el proceso de autopromoción.
QUE ES LA AUTOPROMOCION
Como ya se planteó en artículos anteriores, es una opción muy interesante a la hora de planearse vivir en una casa justo a tu medida, tus necesidades y tus gustos. No tienes que amoldarte a una vivienda ya construida, con sus modas, a viviendas estándar todas iguales, sin personalidad, sin alma. Diseñar tu propia vivienda, asesorado por profesionales, tiene mucho de realizar un traje a medida, que encaja como un guante, pero que requiere de tiempo y esfuerzo, es cansado, a veces estresante, y en el que no hay que perder de vista el objetivo final.
Es importante tenerlo casi todo pensado, calculado y controlado para que se nos escapen los menos detalles posibles, los cambios, los “ya ques”, son enemigos de nuestros tres objetivos finales, cumplimiento de calidad, precio y plazo.
Para empezar a pensar en construir una vivienda lo más importante, lo que hay que tener más controlado, es la parte económica.
Construir una casa tiene un coste, trámites y plazos previos que hacen que la operación, si no se controla, pueda alargarse y encarecerse.
EL TERRENO
Lo primero que hay que decidir es dónde se desea que se emplace la vivienda y el propio carácter del entorno que la rodea. No sólo hay que mirar el precio, algunos de los condicionantes de una ubicación son:
- Ubicación y comunicaciones (paradas autobús, taxis, etc.)
- Proximidad a la “civilización”: Una parcela en una urbanización lejana puede ser más barata, pero hay que pensar en el gasto de coche en desplazamientos para hacer la compra, ir al trabajo, llevar los niños al colegio, etc…
- Infraestructuras de la parcela: que tenga luz, agua, servicio de recogida de basura, realizadas por la Comunidad de Propietarios o por el Ayuntamiento.
- Fundamental es también la orientación, el sol es el elemento determinante en un edificio, vientos dominantes, posibles cauces cercanos, que determinan el comportamiento energético de una vivienda.
- La topografía de la parcela, es también un condicionante esencial, si se desea una casa en planta baja no tiene sentido una parcela con mucha pendiente, o al revés….
- La calificación oficial del terreno, hay que comprobar que sea urbanizable y por lo tanto que se pueda construir en él. Lo ideal es informarse a través del propio Ayuntamiento o a través de un técnico que prepare un “anteproyecto” de lo que se puede construir en la misma. Esto se realiza a partir de la llamada cedula urbanística de la parcela.
- La ordenación de la Parcela. Si existen servidumbres de instalaciones colindantes, redes aéreas o enterradas, saneamientos, o si tiene algún tipo de carga pendiente, el registro nos facilita la descripción, linderos y cargas de la parcela.
Las entidades bancarias no suelen facilitar financiación en la compra de terrenos, por lo que es muy importante contar con la cantidad necesaria para obtener el terreno en propiedad.
FASE DE PROYECTO
Esta fase es muy importante , puede parecer laboriosa y farragosa, desde la elección del arquitecto, cuyos gustos y prioridades estén alineadas con las nuestras, que sea un buen profesional que esté al tanto de las nuevas tecnologías, pero no quiera experimentar con nuestra casa, pasando por la definición al máximo posible en el proyecto de superficies, materiales, e instalaciones. Los cambios, una vez se empieza la obra, pueden salir muy caros.
Una vez elegido el Arquitecto hay que realizar un contrato por el servicio contratado, pactar unas formas de pago por fechas o por trabajo realizado y suministrarle al arquitecto información necesaria de la parcela. Existen diferentes proyectos en función de su objetivo o novel de definición:
PROYECTO BÁSICO: se utiliza para obtener la licencia urbanística del Ayuntamiento.
PROYECTO DE EJECUCIÓN: Contiene toda la documentación necesaria para presupuestar y ejecutar la obra, cálculos de estructura, instalaciones, etc… Puede realizarse a la vez con el Básico.
Si para ejecutar las obras es preciso demoler antes un edificio, se necesitará además un PROYECTO DE DEMOLICIÓN.
ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA CONSTRUCCIÓN. Es siempre necesario, y suele estar incluido en el proyecto, ó se realiza de manera independiente por el Arquitecto técnico o Aparejador de la obra.
En caso de instalaciones especiales necesitará PROYECTOS ESPECÍFICOS DE INSTALACIONES, que suele pedir el Servicio Provincial de Industria de la DGA.
Si la actuación versa sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (bares, restaurantes, cafeterías, almacenamiento de sustancias combustibles, cocinas industriales, maquinaria especial,…), necesitará un PROYECTO DE ACTIVIDAD.
En general el arquitecto redactará un PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN que integre también el PROYECTO DE ACTIVIDAD.
EL ESTUDIO GEOTECNICO
Es Obligatorio un estudio geotécnico del solar, que sirve de base para calcular el Proyecto de Edificación. Cuanto antes se haga este estudio geotécnico mejor. Habitualmente se realiza antes del Proyecto Básico y después del anteproyecto. Con la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, se está obligado a contratar un seguro de daños materiales (para obra nueva, en caso de que se quiera vender antes de 10 años). La compañía aseguradora exigirá la presencia de una Entidad de Control de Calidad independiente de la Dirección Facultativa, que a su vez requerirá una serie de datos, pruebas y ensayos, entre ellos el Estudio Geotécnico del terreno.
TRAMITES ADMINISTRATIVOS
Una vez el Proyecto este visado por el Colegio de Arquitectos se solicitará en el Ayuntamiento la correspondiente Licencia de Obras. Según la localidad varía el porcentaje de tasas de licencia.
La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes de los técnicos municipales, eso es lo que se paga con las tasas, por lo que en caso de no conformidades se indicarán al arquitecto para que proceda a la subsanación de dichas deficiencias.
Antes de la constitución del préstamo hipotecario para la financiación de la construcción, la entidad financiera solicitará la declaración de obra nueva en construcción.
EL ARQUITECTO TÉCNICO O APAREJADOR
En toda obra, por ley, hay de tener una dirección facultativa que consta de un Arquitecto y un Aparejador o Arquitecto Técnico.
Aunque el arquitecto Superior es el mejor conocedor del proyecto y asiste a las visitas de obra, el Arquitecto Técnico o Aparejador es quien realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la obra. Revisa los materiales y es, en general, quien asume las tareas de Coordinación en materia de Seguridad y Salud durante la construcción. Es recomendable que el Aparejador sea de la confianza del arquitecto, ya que forman un equipo, o al menos del Promotor, ya que tendrá que confiar en su vigilancia y control de la obra y su presupuesto. Casi todos los Arquitectos suelen colaborar con algún Arquitecto Técnico de confianza.
OCT (ORGANISMO DE CONTROL TÉCNICO) Y LABORATORIO DE ENSAYOS
Para que pueda contratar la póliza de seguro de daños materiales en la construcción (solo en caso de venta antes de 10 años), la compañía aseguradora exige que exista una entidad de control de calidad de la edificación, independiente de la dirección facultativa. Dicha entidad pedirá conocer las características del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales (ensayos), utilizados en la obra.
EL CONSTRUCTOR
Otro de los elementos fundamentales del proceso, por el que algunos clientes esperan años para ponerse en manos de un constructor de confianza de la zona. Se debe entregar la documentación completa (proyecto de ejecución del arquitecto) para presupuestar, y solicitar un mínimo de tres ofertas.
Una vez decidido quién será el constructor, es preferible contratar bajo un presupuesto cerrado para evitar la tentación de realizar cambios, y las correspondientes sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución.
Pactar siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de proyecto, y se presupuestará y dará el visto bueno previo a su ejecución.
Es también recomendable una garantía, es decir, reservar de cada certificación una cantidad que ronda el 5% para abonar después de entregada la obra, generalmente un año, para asegurarte la reparación de pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente este plazo.
FASE DE OBRA
Aquí intervienen más profesionales y organismos, ya indicados anteriormente, fundamentalmente los siguientes:
- Arquitecto: es el director de la obra.
- Aparejador: interviene durante la fase de dirección de obra y tiene un contacto más estrecho con los trabajos, controla fundamentalmente el cumplimiento en calidad, precio y plazo, realizando junto con el arquitecto el seguimiento de los trabajos mediante las llamadas “visitas de obra”.
- Coordinador en materia de Seguridad y Salud en la construcción: su función es comprobar que se toman las medidas de seguridad contempladas en el Plan de Seguridad, realizado por el Contratista de la Obra.
- Organismo de Control Técnico de la Edificación u OCT: en caso de que sea preciso constituir la póliza de seguro decenal, será obligatoria la presencia de un Organismo de Control Técnico de la edificación que reporte a la empresa de Seguro Decenal.
- Laboratorio de Control de Calidad: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad de materiales que deben realizarse por un laboratorio especializado.
Una vez concedida la licencia se firma el acta de replanteo, con el que se da el pistoletazo de salida a la obra. En paralelo el contratista ha realizado el plan de Seguridad al que el coordinador ha dado el visto bueno, con la llamada Acta de Aprobación del Plan, y el contratista ha avisado a la autoridad laboral del comienzo de los trabajos mediante la preceptiva Comunicación de Apertura del centro de trabajo.
El promotor es responsable en materia de seguridad y salud en la construcción conforme al RD. 1627/1.997, y aunque los técnicos de la Dirección Facultativa cuentan con seguro de este tipo, es el promotor el que en última instancia asume el coste de las medidas de seguridad, por lo que se le supone directamente responsable de su implantación en la obra, por ello es muy recomendable que contrate una póliza de seguro que cubra esta responsabilidad. No es muy caro para viviendas unifamiliares (unos 500€ aproximadamente) y aunque no suele tener que utilizarse nunca, es una tranquilidad.
Cualquier cambio debe comunicarse primeramente a la dirección facultativa, antes que al constructor, ya que como profesionales a su servicio son los más capacitados para sugerir o informar del coste y repercusiones en precio y plazo que van a tener estos cambios en el resultado final.
Ante cualquier cambio, se debe emitir el llamado precio contradictorio, en el que deben reflejarse tanto la valoración económica de la modificación, como la modificación del plazo, y será firmada por promotor, el constructor y la dirección facultativa.
CERTIFICACIONES DE OBRA
Son las facturas parciales por los trabajos ejecutados durante el mes, que emite el Contratista. El proceso a realizar para el pago es el siguiente:
- La dirección facultativa recibe y comprueba la correspondencia entre la certificación y los trabajos realizados, dando el visto bueno o solicitando alguna modificación.
- Una vez comprobada, la firma y remite al promotor
- El Promotor abona al constructor la certificación, una vez comprobado que los trabajos se han realizado conforme al proyecto y de forma adecuada.
En el caso de que exista un préstamo hipotecario, lo más probable es se exija presentar certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el dinero del préstamo. En ocasiones se produce una visita de un tasador a la obra para comprobar in situ dichas certificaciones.
FINAL DE OBRA
El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa, y pasa un trámite final de visado por el colegio de Arquitectos y el de Aparejadores. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos la obra está acabada. Por tanto, a partir de la fecha de emisión comienza a contar el plazo de garantía de las obras.
LIBRO DEL EDIFICIO
El arquitecto director de obra deberá facilitar el Libro del Edificio, se trata de un documento donde se recoge la siguiente documentación:
- Planos de estado final de la obra (en caso de que hubiese habido modificaciones).
- Relación de los agentes que han intervenido en la edificación.
- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y equipos.
El libro del edificio es una documentación aparte del proyecto de la vivienda.
SEGUROS DE GARANTÍA EN LA CONSTRUCCIÓN
Vienen regulados por el Art. 19 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Que indica que el promotor está obligado a contratar los siguientes seguros en caso de obra nueva:
- Un seguro de un año para daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a elementos de terminación o acabado, que podrá ser sustituido por la retención de un 5% del importe de la ejecución material de la obra al contratista.
- Seguro de tres años para daños materiales causados por vicios o defectos en las instalaciones.
- Seguro de diez años para daños materiales causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a elementos estructurales. Este seguro, conocido como seguro decenal, tiene una excepción en su obligatoriedad en el caso de Autopromoción (cuando la casa vaya a ser destinada como vivienda de la misma persona que promovió su construcción) con la obligación que en caso de venta antes de los diez años de acabada la obra deberá figurar explícitamente en el contrato de compraventa que la casa carece de seguro decenal.
Acta de recepción provisional. Finalizada la obra se redacta el acta de recepción provisional por el que el promotor recibe el edificio y comienza.
Licencia de primera ocupación. Una vez finalizadas las obras y visado el certificado final por los colegios, se debe solicitar al Ayuntamiento la licencia de primera ocupación del edificio. El Ayuntamiento exigirá este certificado de fin de obra y la documentación de las modificaciones realizadas. Habitualmente se recibe la visita de un técnico municipal para comprobar que las obras corresponden con los planos entregados (es obligatorio en obras de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas).
La vivienda a medida es la que mejor se adapta a tus necesidades, presentes y futuras, es accesible, cómoda, adecuada a tus gustos, eficiente y atractiva. No hay mejor traje que aquel en el que uno se siente cómodo, y si, puede ser un esfuerzo importante, y exigir rodearse de los mejores profesionales, pero sin duda merece la pena. Al final, es para toda la vida.
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
www.sduran.es/ santiagodurangarcia@gmail.com / s.duran@sduran.es