Hace algún tiempo que hablamos de las servidumbres y los lindes, como uno de los temas más complicados de dirimir en un juicio. Hoy intentaremos explicar como “cazar al tramposo”, aquel que intenta apropiarse de lo que no es suyo, sea con los mojones, las excavadoras o los tractores.
En esta pericial se buscaba determinar las lindes y los daños existentes en una finca, sus causas, las obras a realizar para su reparación, y la valoración económica de dichas obras.
PARCELA REGISTRAL
Lo que en principio pueden parecer unos linderos claros luego no lo son tanto, y más con el paso de los años, en este caso, la descripción de la parcela decía así:
«PARCELA DE TERRENO al sitio de XXXX, señalada con el número 6 del plano de parcelación de la Unidad de Actuación número 21, calle XXXX, número 12. Tiene una superficie de cuatrocientos setenta y nueve metros y cincuenta decímetros cuadrados. Linda: Sur, que es su frente, calle de XXXX, en línea curva de 10,44 metros; Sudeste o derecha entrando, parcela número 5, en línea recta de 30,20 metros; fondo, que es el Norte, resto de finca de la que se segrego en línea recta de 25,40 metros; izquierda entrando, Oeste, parcela número 7, en línea recto de 41,20 metros.
Ya vemos algo raro, lo que debería ser un pico en el lado derecho de la parcela, ya no lo es.
Pero para demostrar algo no sólo hay que intuirlo, hay que explicarlo:
HISTORICO DE LA PARCELA
En enero de 2000 se aportan varias fincas rústicas y se redacta el proyecto de reparcelación denominado Unidad de Ejecución 21 (UE-21) incorporado a las normas urbanísticas del municipio, del que forma parte la parcela 6 (Calle XXXX 12).
El 30 de julio de 2003 se realiza la compraventa de la vivienda, en el que se describe la parcela objeto de compraventa, indicando en la descripción de la finca:
Parcela de terreno al sitio de XXXX, señalada con el número seis del plano de parcelación de la Unidad de Actuación número veintiuno, hoy calle XXXX, número doce Tiene una superficie de cuatrocientos setenta y nueve metros y cincuenta centímetros cuadrados.
Linda: sur, que es su frente, calle de XXXX en línea curva de diez metros y cuarenta y cuatro centímetros; Sudeste o derecha entrando, parcela número cinco, en línea recta de treinta metros y) veinte centímetros; fondo, que es el Norte, resto de finca de la que se segregó en línea recta de veinticinco metros y cuarenta centímetros; izquierda entrando, que es el oeste, parcela número siete, en línea recta de cuarenta y un metros y veinte centímetros.
Con fecha de 13 de Junio de 2005 el arquitecto director de obra emite certificación final de las obras en las que se describe la parcela donde se ha construido la vivienda, de 479.50 m².
Descripción final de la obra de la vivienda unifamiliar ejecutada sobre la parcela, de Junio de 2005.
Con fecha de 30 de Junio de 2005 se realiza Escritura De Declaración De Obra Nueva En Construcción Otorgada Por Doña. XXXX XXXX XXXX Y Don XXXX XXXX XXXX. Nuevamente se describe la parcela en dicha escritura, de la forma siguiente, indicando los linderos y la superficie total de la misma:
Sobre dicha parcela se hace constar la vivienda, que describe:
” Que dicha construcción se está realizando con la pertinente licencia municipal, expediente de obra mayor número 373/04, según resulta de notificación de fecha 24 de Febrero de 2 .005, expedida por el Secretario del Ayuntamiento de XXXX XXXX XXXX, don XXXX XXXX XXXX,”
Con fecha de 07 de Abril de 2010 el Ayuntamiento emite fotocopia de la UE nº 21 relativa a la Parcela Nº 3, donde se describe detalladamente los metros de la citada parcela, y el plano de ubicación.
“Parcela al sitio de XXXX, en XXXX XXXX XXXX, linda al Sur, que es su frente, con la calle de XXXX en línea curva de 10,44m de longitud, al Sudeste, o derecha entrando con la parcela número 5, en línea recta de 30,2m, al fondo que es el Norte, con resto de finca de la que se segrega en línea recta de 25,4m y a la izquierda entrando, que es el Oeste, con la parcela número 7, en línea recta de 41,2m. Tiene una superficie de cuatrocientos setenta y nueve metros cuadrados y cincuenta centímetros cuadrados. (479,50)”
Con fecha de 07 de febrero de 2011 los servicios técnicos del ayuntamiento indican que:
“Que con la definición anterior las fincas aportadas tienen como límite el vallado con murete de piedra, por lo que las fincas resultantes del Proyecto de Cooperación se entiende que tienen como lindero oeste el vallado con murete de piedra, indicando además que la línea de «trazo y punto» que va paralelo al lindero posterior de las parcelas solo indica el sector no límites de propiedades”
Con fecha de 28 de febrero de 2014 se produce atestado de la policía local:
“Que manifiesta que ha observado como en su parcela hay restos de haber arado con un tractor, suponiendo que el vecino que linda con su propiedad ha invadido la misma. Estos hechos ya han sucedido con anterioridad y están denunciados. En la zona existe pared de un muro separador entre las parcelas, parte del cual está destruido, por tanto no existe un vallado físico en esa zona, que es por donde este señor accede. En el día de hoy a cercado la zona con cinta y lo ha marcado”.
Según se indica en la demanda:
“Desde el pasado día 24 de febrero de 2.014 al día 28 de febrero del mismo, al haber observado que el vecino que linda con su propiedad, el Sr. XXXX XXXX, había invadido nuevamente su finca, teniendo para ello que derribar parte del lindero con vallado de murete de piedra que delimita ambas fincas”
Con fecha 11de marzo 2014 se produce diligencia de comparecencia ante la guardia Civil, indicando que el vecino persiste en invadir la parcela de su propiedad. Según la demanda:
“con fechas 11 de febrero y 13 mayo de 2.010, mi mandante, Don XXXX XXXX XXXX y su esposa, presentaron sendas instancias ante el Ayuntamiento de XXXX XXXX XXXX (Madrid), solicitando la celebración de una Junta Pericial a fin de proceder al deslinde de la parcela 151 del Polígono 53”
En las manifestaciones aparece un punto interesante que el perito que suscribe ha podido comprobar in-situ en la inspección realizada en la parcela, esto es,: “Que manifiesta que ha observado como en su parcela hay restos de haber arado un tractor, suponiendo que el vecino que linda con su propiedad ha invadido la misma”.
Estas marcas de arado se han podido observar en la visita realizada a la finca, por encima de los restos de muro indicado en el estudio de detalle que servía de lindero entre la zona urbanizable y la zona no urbanizable. En las imágenes siguientes, provenientes del proyecto de ejecución aparecen unos linderos similares, terminando en cuña hacia el norte la parcela, y siendo estos linderos líneas rectas, salvo el correspondiente a la fachada principal de la vivienda hacia la Calle XXXX, y con una superficie total de 479.50 m².
EVOLUCION DE LA PARCELA Y SUS CONSTRUCCIONES
Aprovechando la existencia de aplicaciones informáticas de fotos aéreas, que permiten conocer la evolución de los distintos ámbitos en una escala temporal. En estas imágenes, se puede comprobar la existencia de unos linderos que oculta parcialmente la vegetación, pero que reflejan claramente la diferencia entre la zona urbanizada, con parcelas sin cultivar, urbanas o en barbecho, en los años 2004 y 2006.
Entre los años 2004 y 2006 se construye la vivienda. El lindero oeste objeto de litigio sigue marcándose según una clara dirección norte-sur, entre las dos masas de árboles principales. A partir del 2006 y 2009 es cuando la linde oeste entre ambas parcelas, urbana y urbanizable, se difumina, quedando un color pardo que indica la pérdida del muro de piedra medianero y la posible entrada de tractor a la finca, por su lado oeste. En los años 2011 y 2014 esa pérdida del lindero se pronuncia todavía más quedando sólo muestras del lindero original en las parcelas al sur, y en la masa arbustiva y de árboles que marca el lindero, con orientación clara norte-sur.
En la última imagen obtenida de satélite, del año 2014, se observa una clara invasión del espacio de cultivo (con uso predominante de olivar) en el fondo triangular de la parcela objeto del informe, coincidente con las descripción verbal de los hechos, que indica que el demandado realiza operaciones para “dar la vuelta al tractor”, lo que coincide con los surcos existentes en la zona donde el lindero ha desaparecido.
CONCLUSIONES
La parcela analizada, según la documentación escrita y gráfica, expediente de parcelación y proyecto de ejecución, tiene un lindero que sigue una dirección NORTE-SUR de longitud superior a los 24 m., marcado por un muro de mampostería con un ancho aproximado de 1 m. y una altura de 50 m., con un cerramiento de alambre de espino sobre perfiles en L, que ha desaparecido parcialmente en una longitud de 15 m., aparentemente por la acción de un vehículo tractor, proveniente de la parcela del demandado, según costa en denuncias e informes de los técnicos municipales, y se ha podido comprobar en la visita realizada por el autor del presente informe.
Que este muro de mampostería desaparecido parcialmente, marcaba el lindero o límite entre ambas fincas, por lo que debe ser repuesto en su posición original, aprovechando los muros existentes en las zonas de vegetación, por lo que se mide y valora la reposición de dicho muro con los materiales originales.
Falta realizar, por tanto, la reposición del lindero oeste analizado, en la que, por la acción del demandado, se ha perdido o desplazado tanto la cimentación como el propio muro de mampostería, así como como el vallado de tipo sencillo o de simple torsión que pudo servir en su momento para delimitar las fincas, urbana y de campo de cultivo.
Se pueden imaginar, con pruebas como esta, la sentencia que emitió el juzgado, el demandado tubo que reponer a su costa el lindero eliminado.
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
www.sduran.es /santiagodurangarcia@gmail.com / s.duran@sduran.es