Nos gastamos 100.000, 200.000 ó 1.000.000 de euros, que se duplican con los intereses, en nuestras casas, locales, naves industriales, o como inversión en terrenos, y no se nos ocurre gastarnos ni un 1% de estas cantidades en saber realmente lo que estamos comprando.
En el presente artículo vamos a analizar qué hay que tener en cuenta y cuáles son los puntos más importantes a la hora de plantearse una inversión inmobiliaria, como comprador, vendedor o arrendatario.
SITUACION JURÍDICA
En la web de los registradores de la propiedad, es posible descargarse una nota simple que nos dará la información disponible en el registro de la propiedad. Los notarios la solicitan ante cualquier compra-venta, pero convendrá que nosotros tengamos previamente esta información mucho antes de presentarnos ante el notario.
En esta nota simple y en las escrituras aparecen los titulares del bien inmueble o terreno, las cargas o deudas que soporta, servidumbres de paso, por líneas eléctricas, y otras afecciones, como datos importantes.
SITUACION URBANISTICA
Fundamental saber si se trata de un terreno urbanizable o no, si queremos construir una nave en un polígono que no permite industrias contaminantes, o la vivienda que nos quieren ofrecer se ha ampliado ilegalmente y no queremos después llevarnos la “sorpresita” de que tengamos que demoler la parte ilegal.
Todo ello se puede averiguar con el manejo del Plan General o Normas Subsidiarias del municipio. Las tasaciones no contienen toda la información relevante, ya que sólo se encargan por el banco para determinar el “valor teórico”, con arreglo a las indicaciones de la orden Orden ECO/805/2003 del Banco de España, para normalizar todas las tasaciones según su finalidad.
La superficie máxima a edificar, los retranqueos obligatorios, las alturas máximas interiores y exteriores, y las afecciones por servicios, carreteras, ruido, líneas eléctricas cercanas o los usos posibles lucrativos son algunos de los puntos a considerar en este apartado.
Al fin y al cabo, hoy queremos construir un edificio o nave y mañana podemos realizar una ampliación, una nueva instalación de climatización para una nave o taller, ó prever que el negocio se amplíe en otra planta o que se permita el paso de grandes camiones para poder acceder a determinada industria (limitado en muchos cascos urbanos).
En ocasiones un edificio se compra o vende no por lo que está sobre el terreno, si no por lo que se puede construir en el mismo, y esa es una información muy importante que el vendedor debería poder manejar para saber cuánto vale lo que tiene entre manos.
Estos condicionantes conviene conocerlos antes de realizar el proyecto para la licencia, y por supuesto antes de la compra o alquiler que supone desembolsos tan importantes.
CANTIDADES PENDIENTES
El inmueble o terreno que nos interesa, ¿Tiene cantidades de IBI pendientes, del impuesto de basuras, cantidades pendientes de pago de la urbanización, o tiene deudas con las compañías de agua, electricidad, o con el saneamiento del Ayuntamiento?. Hay que tener mucha precaución porque estas cantidades pueden ser muy importantes, y conviene considerarlas ya en la fase de negociación entre el comprador y el vendedor, para evitar malentendidos y reclamaciones posteriores.
ESTADO DEL INMUEBLE o SOLAR
La ITE ó Inspección Técnica del Edificio es la revisión de una serie de elementos que afectan a la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan. Reguladas por el Real Decreto-ley 8/2011 de 1 de julio sólo son obligatorias en los municipios con población superior a 25.000 habitantes.
Las ITEs, formalmente, sólo suponen una inspección visual del saneamiento, estructura, cubierta y fachadas, y es una información limitada pero importante, especialmente si está realizada por un técnico con experiencia.
Sin embargo, a la hora de comprar, vender o alquilar a largo plazo nos puede interesar que un experto nos aconseje sobre el estado de las instalaciones de fontanería, electricidad, posible gasto de calefacción, estado de las carpinterías, o la eficiencia energética general del edificio.
Un Informe del Estado del Inmueble, realizado por un profesional con experiencia, puede contener el listado de trabajos y mediciones para la reparación, adecuación o construcción.
Es además un buen punto de partida para que un constructor valore las reparaciones necesarias, estimar los costes de licencia y tasas, y las del proyecto o memoria para adecuar el inmueble, como vivienda habitable, uso industrial o para desarrollar la actividad que se desea implantar.
Estos pasos son necesarios para asegurarnos, antes de comprar, que ese inmueble realmente puede ser nuestro hogar, nuestro lugar de trabajo, nuestra inversión durante muchos años.
GASTOS DE CONSTRUCCION, REFORMA Y MANTENIMIENTO
En algunos de los pueblos de la Sierra Norte de Madrid, y como defensa del patrimonio ya construido, están limitados los acabados y los materiales exteriores de construcción, que deben de tenerse en cuenta en los costes de la construcción o reforma.
Si el inmueble se va a comprar o alquilar, es muy deseable determinar cuánto suponen los gastos de mantenimientos, calefacción, climatización o los indicados anteriormente, para adecuarlo a la normativa vigente, y que el ayuntamiento nos va a exigir.
La existencia de una salida de humos, un itinerario accesible, aseos adaptados para personas con movilidad reducida, ascensores, montacargas, salidas de emergencia, instalaciones como las Bocas de Incendio o las extracciones, plataformas salva-escaleras, ventilaciones,…pueden ser sorpresas desagradables que supongan un incremento del coste no previsto, que puede tenerse en cuenta a la hora de elegir el inmueble, o de las que el vendedor puede “sacar pecho” de que ya están realizadas.
Como se ha indicado en el epígrafe anterior, los gastos de licencias, tasas, honorarios e impuestos, o el estado de las acometidas de servicios al inmueble son también un apartado a considerar en el coste total.
Si se estima que los gastos que soporta el comprador del inmueble (Impuestos de AJD y Transmisiones Patrimoniales), suponen un 10% del valor de compra del mismo, ¿Qué porcentaje se gastaría para conocer exactamente qué es lo que está comprando, vendiendo ó alquilando?
Porque si desea que le trate un médico por una dolencia importante, o un abogado en un asunto legal, no querrá que le opere o le defienda el más barato, o se lo tratará usted mismo.
Necesita no sólo un amigo, sino que el mejor profesional le asesore y defienda sus intereses, a un precio ajustado a su situación.
Una tasación, a veces desactualizada, sin la información completa indicada y en ocasiones difícil de interpretar, sólo nos da un valor de referencia.
Por esto siempre recomiendo, antes de realizar una inversión importante, ayudarse de un experto que defienda SUS intereses como comprador, vendedor, o arrendatario, y le suministre e interprete la información lo más completa posible.
Al fin y al cabo, hay decisiones que nos afectan casi para toda la vida.
Si desea ampliar esta información o está pensando en comprar, vender o alquilar un inmueble, estoy a su disposición en los contactos que apareen a continuación.
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
T/f 918.433.646 M. 618.519.717
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