Las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS TIENEN EL DEBER DE CONSERVAR SUS EDIFICIOS, tal y como establece el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el que dice:
“Será obligación de la comunidad de propietarios la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad”.
Esta obligación se concreta en el encargo periódico a diferentes empresas para que ejecuten las obras necesarias para mantener su edificio.
En estos casos, puede suceder que el presidente o representante de la comunidad al encargar unos trabajos adquiera, sin saberlo, unas obligaciones y responsabilidades que es preciso tener en cuenta para ejercer el necesario control.
Este artículo se encamina a dar la información para tomar las decisiones más adecuadas para salvaguardar las distintas responsabilidades y, lo más importante, preservar la seguridad de las personas.
En las obras en las Comunidades de Propietarios, no solamente se puede poner en riesgo la seguridad y la salud de los trabajadores, sino las de los propios vecinos que transitan por el edificio, si no se toman las debidas precauciones.
El cumplimiento de la NORMATIVA PREVENTIVA, TAMBIÉN LLAMADA DE SEGURIDAD Y SALUD, precisa no sólo el conocimiento de la misma, sino también de las especificidades de cada una de las posibles actividades que se van a desarrollar.
Debemos saber en una obra CON QUIEN DEBEMOS CONTRATAR la realización de los trabajos que necesitamos realizar, QUE REQUISITOS DEBEN CUMPLIR los profesionales que los ejecuten y QUE INFORMACIÓN TENEMOS QUE SOLICITAR, va a garantizar la calidad de los trabajos y evitar disgustos.
Desde que en el año 1995 se promulgara la LEY DE PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES y en 1997, el RD DE DISPOSICIONES MÍNIMAS DE SEGURIDAD Y SALUD EN OBRAS DE CONSTRUCCIÓN, ha hecho que los Arquitectos Técnicos se encarguen fundamentalmente de elaborar los ESTUDIOS DE SEGURIDAD Y SALUD, (ESS) APROBAR LOS PLANES DE SEGURIDAD Y SALUD (PSS) Y LLEVAR A CABO LA COORDINACIÓN DE SEGURIDAD Y SALUD DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA.
Si precisa proyecto o no; si es necesario nombrar coordinador de seguridad, si se precisa elaborar un Plan de Seguridad, si es suficiente con la planificación preventiva de la empresa contratista, etc. pueden determinar diferentes obligaciones de los agentes que intervienen, en especial para las COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
DEFINICIONES
OBRA DE CONSTRUCCIÓN U OBRA: cualquier obra, pública o privada, en la que se efectúen trabajos de construcción o ingeniería civil. Algunos ejemplos de trabajos considerados obras,que pudieran ser objeto de ejecución de la Comunidad de Propietarios pueden ser:
Limpieza de canalones, Reparación, pintura o limpieza de fachada, Limpieza de patios con descolgados mediante cuerdas, Mantenimiento de placas solares en cubiertas, Instalación o sustitución de ascensores, Impermeabilización de cubiertas.
PROMOTOR: cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.
En las obras que se acometen para reparar, rehabilitar, mantener o mejorar las zonas comunes de los edificios, LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
CONTRATISTA: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el promotor, con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar la totalidad o parte de las obras con sujeción al proyecto y al contrato.
SUBCONTRATISTA: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el contratista, empresario principal, el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra.
TRABAJADOR AUTÓNOMO: la persona física distinta del contratista y del subcontratista, que realiza de forma personal y directa una actividad profesional, que asume contractualmente el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra.
TÉCNICOS INTERVINIENTES:
• Proyectista: el autor o autores, por encargo del promotor, de la totalidad o parte del proyecto de obra.
• Coordinador de seguridad y de salud durante la elaboración del proyecto de obra: el técnico competente designado por el promotor durante la fase del proyecto.
• Coordinador de seguridad y de salud durante la obra: integrado en la dirección facultativa, y designado por el promotor para llevar a cabo las tareas que se relacionan en el artículo 9 del R.D. 1627/97. OBLIGATORIO QUE EL PROMOTOR LO NOMBRE SIEMPRE QUE INTERVENGA MÁS DE UNA EMPRESA.
• Dirección facultativa: el/los técnico/s competente designados por el promotor, encargados de la dirección y del control de la ejecución de la obra.
DOCUMENTOS OBLIGATORIOS:
Estudio de Seguridad y Salud: Documento que deberá elaborar un técnico competente, designado por el promotor, durante la fase de redacción del proyecto.
• Estudio Básico de Seguridad y Salud: Deberá elaborarse por un técnico competente, designado por el promotor, en obras de pequeña cuantía).
• Plan de Seguridad y Salud: elaborado por cada contratista, en el cual se analizan, estudian, desarrollan y complementan las previsiones contenidas en el estudio o estudio básico.
TIPOS DE OBRAS A REALIZAR EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
La tramitación administrativa y gestión preventiva de la obra dependerá de si la obra a acometer requiere o no Proyecto.
OBRAS CON PROYECTO
Son obras en las que es necesario un proyecto previo para su tramitación administrativa. Son también conocidas como “obras mayores”, suelen tener cierta envergadura, lo que que hace necesario elaborar un proyecto de ejecución para solicitar la licencia en el Ayuntamiento correspondiente. Algunos ejemplos pueden ser:
• Recalce de cimentación
• Rehabilitación de fachada
• Reparación de la estructura
• Instalación de ascensor
OBRAS SIN PROYECTO
Son obras en las que no es necesario un proyecto previo para su tramitación administrativa. Conocidas como “obras menores”, normalmente tienen poca complejidad y suelen ejecutarse en un período de tiempo corto. Es muy recomendable exigir la elaboración de una documentación técnica mínima(memoria valorada).
También se incluye en esta categoría las obras de emergencia, obras condicionadas por la necesidad de una intervención rápida y urgente, lo que imposibilita la redacción de un proyecto antes del inicio de la obra. Algunos ejemplos pueden ser:
• Pintura de fachada, patio, cajas de escalera, etc.
• Montaje y desmontaje de cubiertas, bajantes, canalones, etc.
• Pequeñas reparaciones.
• Trabajos de mantenimiento.
• Apeos o apuntalamientos urgentes.
OBLIGACIONES DE LOS INTERVINIENTES
1.- De la Comunidad de Propietarios como Promotor de las obras
LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SE CONVIERTE EN PROMOTOR EN EL MOMENTO EN QUE CONTRATA LA REALIZACIÓN DE UNA OBRA (reparación, mantenimiento o mejora de sus zonas comunes).
Las obligaciones que corresponden a la comunidad de propietarios en su calidad de promotor son:
A.- CON PROYECTO:
- Designar al proyectista que redacte el proyecto técnico para solicitar la licencia de obra.
- Designar a un coordinador de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto cuando intervengan varios proyectistas.
- Encargar la elaboración del correspondiente estudio o estudio básico de seguridad y salud.
- Nombrar a la dirección facultativa y al coordinador de seguridad y salud durante la ejecución de la obra,
- Informar a los contratistas mediante la entrega del estudio o estudio básico de seguridad y salud al contratista.
B.- SIN PROYECTO:
- Se recomienda encargar a un arquitecto técnico la elaboración de una documentación técnica descriptiva de las obras a realizar (memoria valorada), que puede acompañar a la correspondiente solicitud de licencia de obra menor.
- Encargar la elaboración de un documento informativo, que hará las veces de estudio o estudio básico de seguridad y salud. Dicho documento deberá entregarse a los contratistas antes del inicio de la obra.
- Nombrar a un director de obra.
- Nombrar al coordinador de seguridad y salud cuando en ésta intervenga más de una empresa, una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos.
- Exigir al contratista una evaluación de riesgos específica de los trabajos a realizar.
Si en la Comunidad de Propietarios, para realizar cualquier tipo de obra, se contrata directamente a trabajadores autónomos que no disponen de trabajadores a su cargo, LA COMUNIDAD SE CONVIERTE EN CONTRATISTA, y por tanto, además de las obligaciones preventivas antes mencionadas adquiere las que se relacionan en el apartado correspondiente al contratista. SE DESACONSEJA ESTA MODALIDAD DE CONTRATACIÓN PARA UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, YA QUE LAS OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES DE LA FIGURA DEL CONTRATISTA ESTÁN FUERA DE LAS APTITUDES DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Por el contrario, si el trabajador autónomo contratado tiene trabajadores a su cargo, éste adquiere la condición de empresa contratista, manteniendo entonces la Comunidad de Propietarios la condición de promotor.
2.- Del COORDINADOR DE SEGURIDAD Y SALUD.
Sus labores son:
- 1. Aprobar el plan de seguridad y salud para obras con proyecto o validar el documento informativo para obras sin proyecto, que elabore el contratista.
- 2. Adoptar las medidas necesarias para que sólo personas autorizadas puedan acceder a la obra.
- 3. Coordinar :
- La aplicación de los principios de prevención y seguridad, al tomar decisiones técnicas y de organización y estimar la duración requerida para la ejecución de los trabajos.
- Las actividades para que los contratistas apliquen los principios de la acción preventiva en tareas y actividades.
- Las acciones y funciones de control de aplicación correcta de métodos de trabajo.
- 4. Organizar la coordinación de las actividades empresariales previstas en la Ley de Prevención.
- 5. Informar a las empresas y/o trabajadores autónomos que desarrollen actividades en obra sobre los riesgos, medidas de prevención y emergencia.
- 6. Impartir instrucciones a las empresas intervinientes y trabajadores autónomos.
- 7. Notificar cualquier anotación en el libro de incidencias al contratista y a los representantes de los trabajadores de éste. Si son reiteraciones, remitir copia a la Inspección de Trabajo.
- 8. Paralizar los trabajos en caso de detectar situaciones de riesgo grave e inminente.
3.- Del Contratista
Las empresas contratistas tienen las siguientes obligaciones:
- Estar inscritos en el Registro de Empresas Acreditadas (REA).
- Elaborar el plan de seguridad y salud en el caso de obras con proyecto o la evaluación de riesgos de los trabajos contratados si éstas carecen de proyecto.
- Comunicar la apertura del centro de trabajo a la autoridad laboral.
- Habilitar y cumplimentar el libro de subcontratación,
- Designar cuando proceda a uno o varios recursos preventivos y asignarle el tiempo y medios necesarios para que cumpla sus funciones preventivas con eficacia.
4.- Del Subcontratista
Por su parte, las empresas subcontratistas están obligadas a:
- Estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas (REA).
- Tener elaborada la evaluación de riesgos de los trabajos contratados.
- Designar un interlocutor de seguridad en la obra.
5.- De los Trabajadores Autónomos
Los trabajadores autónomos deben coordinarse con el resto de empresas y trabajadores autónomos para la información mutua de los riesgos que generan los trabajos que han de realizar.
RESPONSABILIDADES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Las principales responsabilidades en las que puede incurrir una Comunidad de Propietarios en su calidad de Promotor, las podemos dividir en: Administrativas/ Penales/ Civiles.
ADMINISTRATIVA.- es la infracción de normas relativas a la seguridad y salud laboral y se exige por comisión de infracciones administrativas, dando lugar a la imposición, previa tramitación del correspondiente expediente, de sanciones administrativas, sin que en ningún caso sea necesario que se produzca un daño.
Por otro lado, las infracciones en función de la naturaleza del deber infringido, se dividen en: Leves – Graves – Muy Graves.
LEVES
• Incumplimientos de la normativa de prevención de riesgos laborales, siempre que carezcan de trascendencia grave para la integridad física o la salud de los trabajadores.
• Cualesquiera otras que afecten a obligaciones de carácter formal o documental exigidas en la normativa y que no estén tipificadas como graves o muy graves.
GRAVES
No adoptar el empresario titular del centro de trabajo las medidas necesarias para garantizar que aquellos otros que desarrollen actividades en el mismo reciban la información y las instrucciones adecuadas sobre los riesgos existentes y las medidas de protección, prevención y emergencia, en la forma y con el contenido establecido en la normativa de prevención de riesgos laborales.
a) No designar los coordinadores de seguridad y salud cuando ello sea preceptivo.
b) Incumplir la obligación de que se elabore el estudio o, en su caso, el estudio básico de seguridad y salud.
c) No adoptar las medidas necesarias para garantizar que los empresarios que desarrollan actividades en la obra reciban la información y las instrucciones adecuadas sobre los riesgos y las medidas de protección, prevención y emergencia.
d) No cumplir los coordinadores de seguridad y salud las obligaciones establecidas en el artículo 9 del Real Decreto 1627/1997 como consecuencia de su falta de presencia, dedicación o actividad en la obra.
e) No cumplir los coordinadores de seguridad y salud las obligaciones, distintas de las citadas en los párrafos anteriores, establecidas en la normativa de prevención de riesgos laborales cuando tales incumplimientos tengan o puedan tener repercusión grave en relación con la seguridad y salud en la obra.
MUY GRAVES
No adoptar las medidas necesarias para garantizar que aquellos otros que desarrollen actividades en el mismo reciban la información y las instrucciones adecuadas, en la forma y con el contenido y alcance establecidos en la normativa de prevención de riesgos laborales, sobre los riesgos y las medidas de protección, prevención y emergencia.
LAS INFRACCIONES LEVES SE SANCIONAN CON MULTA DE 40 A 2045 EUROS, LAS GRAVES CON MULTA DE 2.046 a 40.985 EUROS Y LAS MUY GRAVES CON MULTA DE 40.986 A 819.780 EUROS.
Las leves, en su grado mínimo, con multa de 40 a 405 euros; en su grado medio, de 406 a 815 euros; y en su grado máximo, de 816 a 2.045 euros.
Las graves, con multa, en su grado mínimo, de 2.046 a 8.195 euros; en su grado medio, de 8.196 a 20.490 euros; y en su grado máximo, de 20.491 a 40.985 euros.
Las muy graves, con multa, en su grado mínimo, de 40.986 a 163.955 euros; en su grado medio, de 163.956 a 409.890 euros; y en su grado máximo, de 409.891 a 819.780 euros
LA RESPONSABILIDAD PENAL.- se produce cuando la conducta de cualquiera de los que intervienen en el proceso productivo puede quedar incursa en alguna de las figuras que recoge como ilícitas el actual Código Penal. Este tipo de responsabilidad se extiende no sólo a los empresarios, sino también a los técnicos, directivos, mandos intermedios e incluso trabajadores a quien pudiera imputárseles, por su conducta.
LA RESPONSABILIDAD CIVIL.- consiste en la reparación del daño causado, concretándose en la indemnización de los perjuicios causados a la víctima.
La elección por parte de la comunidad de propietarios de un técnico competente, es de suma importancia no solamente para que las obras se ejecuten con la mayor profesionalidad, evitando así derramas posteriores, sino para que también se hagan con las adecuadas medidas seguridad, que elimine riesgos y responsabilidades innecesarias.
El Arquitecto Técnico es un profesional competente para obras de rehabilitación, reparación y mantenimiento de edificios, disponiendo de la máxima formación y especialización en seguridad y salud durante la ejecución de las obras, en todo tipo de obras que puedan realizar de Reforma, Rehabilitación, Inspección Técnica, Calificación y Mejora de la Eficiencia Energética del Edificio, vivienda o Local Comercial.
La normativa vigente de prevención de riesgos laborales aplicable a la construcción es muy amplia y compleja, requiriendo la especialización profesional de aquellos técnicos competentes para desarrollar y llevar a cabo la diversa variedad de obras. Las diferentes obligaciones legales, requieren no solo conocerlas sino saber que actuaciones se deben desarrollar para el cumplimiento de la normativa de prevención.
Todas estas intervenciones requieren de memoria o proyecto y dirección técnica (salvo aquellas para las que por su carácter elemental la Administración competente no lo exija), y los Arquitectos Técnicos están legalmente habilitados para su desempeño, si tiene que realizar una obra en su comunidad y necesita asesoramiento concreto, estoy a su disposición en los datos de contacto a continuación.
NORMATIVA DE APLICACIÓN
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (y sus diversas modificaciones de 1988, 1990, 1992, 1999, 2000, 2003, 2009 y 2011)
- Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales.
- Real Decreto 39/1997, de 17 de enero, Reglamento de los Servicios de Prevención.
- Real Decreto 1215/1997, de 18 de julio, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud para la utilización por los trabajadores de los equipos de trabajo.
- Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción.
- Real Decreto Legislativo 5/2000, de 4 de agosto, texto refundido de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social.
- Real Decreto 171/2004, de 30 de enero, de coordinación de actividades empresariales.
- Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción.
- Real Decreto 1109/2007, de 24 de agosto, por el que se desarrolla la Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción.
- Ordenanzas municipales de la localidad donde se ubique la obra.
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
T/f 918.433.646 M. 618.519.717
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