Una de las maneras de dotar al mercado de vivienda asequible es la inversión y terminación de viviendas okupadas y vandalizadas tras la anterior crisis.
Una actividad intensiva en mano de obra, que permite ampliar el mercado de vivienda nueva con la recuperación de promociones que en su momento se abandonaron, y que llenan nuestras calles y urbanizaciones.
Hoy, les hablaremos de cómo se recuperaron 16 unifamiliares en una población de Madrid, realizadas en colaboración con el Estudio GHT Arquitectura y el Arquitecto Eduardo de Toro.
ESTADO INICIAL
Las obras se iniciaron amparadas por licencia concedida en 2006. Paralizadas desde el año 2009, en su momento se terminó envolvente de las viviendas a falta de cerrar huecos, estando el interior de las mismas en diferentes fases de ejecución.
Aunque se cerraron provisionalmente algunos huecos de planta baja y sótano para intentar evitar el acceso al interior, desde entonces las viviendas se han encontrado expuestas tanto a la acción de los agentes climatológicos como al acceso de intrusos, lo que ha provocado importantes daños en el exterior e interior de las mismas.
La promoción se encuentra abierta y desvalijada. Todos los elementos que se han podido extraer han sido robados, salvo la propia estructura de las viviendas, conformada por un sistema estructural muy común en países anglosajones denominada Steel frame, algo así como una estructura exterior portante conformada por perfiles galvanizados que conforman la fachada y soporte de forjados y cubierta, revestidos de un Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior (SATE), que configura una vivienda ligera pero muy aislada.
EL PROYECTO
El proyecto refleja la terminación de las viviendas y la adecuación a la normativa, en la medida de lo posible, al tratarse de un edificio parcialmente construido.
Todas presentan el siguiente programa:
-Sótano: garaje y cuarto de caldera.
-Baja: salón- comedor, cocina, aseo, 2 dormitorios y 1 baño.
-Primera: 2 dormitorios (el principal con vestidor) y 1 baño.
El aislamiento de cubierta y el exterior de fachada está ejecutado en todas las viviendas y se encuentra en buen estado, a excepción de daños puntuales en algunas viviendas que deberán ser reparados. Es necesario el levantado del aislamiento existente en cámara de fachada para la colocación de un aislamiento térmico con mejores prestaciones (paneles de lana mineral de 120mm de espesor, cumplimiento exigencias CTE). Los huecos exteriores de todas las viviendas carecen de carpintería/ vidriería, por lo que estos trabajos deben realizarse en su totalidad.
En proyecto se contempla la ejecución de la tabiquería no realizada con idénticas características a la existente, con aislamiento de paneles de lana mineral de 67 mm, así como a la reposición de paneles y perfilería dañados. Se ejecutarán los falsos techos no realizados, así como a la reposición de placas y perfilería dañados.
En los dormitorios de planta baja y en toda la planta primera, se colocará un pavimento flotante laminado clase de uso AC4 sobre capa de polietileno (membrana 2 mm. espesor, como barrera anti-impacto), con rodapié chapado del mismo material.
En el caso de las instalaciones, al no estar ejecutadas en las parcelas las acometidas de saneamiento, se hace necesario buscar las previstas en la obra de urbanización y zanjear las conexiones desde las viviendas, que se ejecutan totalmente nuevas.
El grado de ejecución de la red de tuberías de distribución interior es muy variable, siendo necesario realizar pruebas de presión para comprobar su estado. Se realizará en cualquier caso la instalación completa, conservándose aquellos elementos que se encuentren en buen estado. No hay ningún radiador instalado, debiendo realizarse el suministro y colocación de la totalidad de los mismos.
Deberá asimismo procederse al suministro e instalación completa de la caldera (con su correspondiente salida de gases de combustión) y depósito de combustible, cumpliendo normativa vigente.
En cumplimiento del CTE DB HS-3 se realizará una instalación completa de ventilación mecánica controlada (VMC), de hábitat individual, formada por grupo extractor VMC compacto autorregulable con ventilador centrífugo, conductos de extracción de aire con bocas de extracción autorregulables en aseo, baños y cocina, colocadas en falso techo o paramentos y boca de salida de evacuación de aire.
LA OBRA
La promoción se forma por 16 parcelas, pero separadas en grupos de 4, 4 y 8, lo que complica la logística de la obra de finalización.
Se comenzó con la retirada de materiales, detritos, elementos dañados y despeje de las parcelas.
En las visitas de obra se definieron las ubicaciones de radiadores, tomas de corriente y puntos de luz, así como las reparaciones detalladas de cada vivienda en función de su estado.
Se establecieron los tamaño y manos de apertura de las ventanas exteriores y las barandillas interiores, cumpliendo el código técnico también en las terrazas posteriores, en las que se colocaron accesos a las parcelas, algunas separadas por un gran desnivel respecto a la planta baja.
Se aumentaron los aislamientos en fachadas y cubiertas con la normativa más actual y según proyecto.
Una vez avanzados los trabajos interiores, se repararon las fachadas exteriores (SATE) y se les dio una nueva vida a las viviendas, dotándolas de las acometidas de electricidad, agua y saneamiento, conectándolas a la red existente en la urbanización.
En las viviendas se realizan las instalaciones de electricidad, terminaciones de la fontanería y saneamiento para colocación de aparatos. Se realizan las mínimas reparaciones de alicatados y se estudian los amueblamientos de cocina para aprovechamiento de las tomas existentes y evitar gastos excesivos de demoliciones y correcciones de instalaciones, realizándose los cambios necesarios para cumplir normativa eléctrica (REBT).
Se reparan los patios exteriores, los encuentros con la chimenea de salida de la extracción del garaje, las embocaduras de las ventanas de fachada y se colocan rejas, para mejora de la seguridad de los portales de entrada una vez retiradas las puertas antiokupación, que impedían los remates exteriores de los tres portales.
EL RESULTADO FINAL
Como en otras promociones anteriores que les hemos contado, el resultado final es el de 16 viviendas puestas en el mercado completamente terminadas y listas para ocuparse por sus correspondientes familias.
Se ha mejorado considerablemente el aislamiento en cubiertas y fachadas, dotado de carpinterías, sistema de calefacción por caldera de gasoil con depósitos de 1000l, renovado el aspecto exterior, impermeabilizaciones, acometidas y dotado de todas las instalaciones, incluidas las de ventilación según CTE.
Tras la crisis del COVID estas familias se han dado cuenta que otra forma de vida es posible, y estas viviendas, en parcelas de 600 m², resultan una opción muy asequible en municipios que necesitan tanto de la actividad que provocan estas obras durante su desarrollo, como de nuevos habitantes que vivan y participen en la vida de los pueblos.
Las nuevas formas de trabajo a distancia, por turnos, o por temporadas facilitan vivir a una distancia mayor del trabajo, sumado a los medios de transporte colaborativos y tal vez a las futuras vehículos desplazados por Ias, hacen que la vida fuera de la capital no tenga por qué ser una disminución de los servicios y opciones de ocio de que se dispone en estos pueblos.
Una promoción okupada o vandalizada no es útil a la sociedad, 16 nuevos hogares para 16 familias sí lo son. Los poderes políticos deberían darse cuenta que estas actuaciones serán posibles sólo con seguridad jurídica para los inversores, y para los futuros propietarios.
Si usted piensa en invertir en la terminación de una de estas viviendas o promociones inacabadas, no dude en ponerse en contacto.
GHT ARQUITECTURA Y URBANISMO
Pez Austral 3, Bajo A. 28007 Madrid
T.915749697/678632362
https://www.ghtarquitectura.com/ ghtarquitectura@gmail.com
EDUARDO DE TORO
T.669435775
LinkedIn Eduardo de Toro / edudetoro@gmail.com,
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
www.sduran.es /santiagodurangarcia@gmail.com /LinkedIN Santiago Durán