REFORMAR UNA VIVIENDA DE DOS PLANTAS PARA ALQUILER por Santiago Durán

Cada vez más personas eligen la Sierra Norte de Madrid como una opción vital, alejarse del ruido y el estrés de la ciudad para disfrutar de la naturaleza cercana, sin utilizar el coche, y aprovechar lo que la sierra nos ofrece. Por ejemplo tener un huerto en casa, sentarse a disfrutar del entorno u observar el paso de las estaciones a través de nuestras ventanas, como si fueran cuadros siempre cambiantes.
En el presente artículo vamos a analizar la opción de aprovechar una vivienda de dos plantas en el municipio de La Cabrera, reformando sólo la planta inferior para ponerla en alquiler.
Partimos de una vivienda de los años 70, con gruesos muros realizados en piedra y revestida, que ya cuenta con un doble acceso para la planta baja y alta, que se utilizan de manera independiente.

ESTADO ACTUAL
Encontramos una vivienda en la que no se han realizado grandes actualizaciones, salvo la instalación de calefacción con gasoil y radiadores de aluminio y una gran chimenea en el salón, en una parcela exenta de 1000 m². Las ventanas son de acero y los cristales de vidrio sencillo, ocupando una parte importante de la superficie de fachada, y siendo un lugar de pérdidas de calor y frío. Las instalaciones de electricidad y fontanería se encuentran fuera de normativa, la fontanería realizada en caña de acero con una durabilidad inferior a 30 años, con un efecto negativo de la caña de acero oxidada en el organismo. El solado es de terrazo y las paredes y techos están pintadas con pintura plástica en colores fuertes y gotelé. El exterior de la vivienda está realizado en piedra vista en el zócalo inferior y pintura acabada granulada en la parte superior. La cubierta es inclinada a dos aguas con una cámara ventilada y acabada en teja de hormigón.

SUPERFICIE
La Vivienda está repartida en Distribuidor, Salón-Comedor independiente, tres amplios dormitorios, aseo, cocina y despensa. El salón se sitúa al sur, dos de los dormitorios a sur y a oeste, sólo un dormitorio se orienta al norte. Cocina y baño son exteriores y orientados al este.
La superficie útil del conjunto es de 80 m², bastante bien aprovechados, con la fachada de acceso está orientada al sur, a través de un porche cubierto.

OBJETIVOS
Los objetivos principales son dos, por lo que se plantearán dos tipos de reforma:
1.- Realizar una reforma mínima en precio y plazo de manera que la vivienda se ponga en alquiler lo antes posible, en dos meses, renovando las instalaciones obsoletas (electricidad y fontanería), ventanas y puerta de entrada. En el caso de cocina y baño, éstas se actualizan con nuevos solados y alicatados modernos. Estas condiciones son las que nos llevan a plantear una primera obra, mínima en precio y plazo, que se describirá y valorará a continuación.
2.- Plantear una reforma más ambiciosa, con un salto de varias letras en eficiencia energética y dotaciones de la vivienda, generando un segundo baño, un armario, actuando en el porche, sustituyendo la caldera de gasoil por una de biomasa y dotando a la fachada del un aislamiento tipo SATE (Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior) logrando una calificación energética A y un gasto mínimo de calefacción y refrigeración.

1.- REFORMA 1: REFORMA MÍNIMA PARA ALQUILER
Se plantea en ambos casos y aprovechando la renovación de alicatados y la obra, reestructurar el espacio dedicado a la cocina, permitiendo un espacio de comida en la misma y organizándola en un frente completo con todos los aparados, y una ampliación del salón-comedor.

Demoliciones: Se demolerá el tabique de separación entre distribuidor y salón para dar mayor espaciosidad y luminosidad al mismo, convirtiéndolo en el protagonista de la vivienda. Se retirarán los sanitarios y procederá a demolerse los alicatados de baño y cocina, abriéndose las rozas para las instalaciones de fontanería y electricidad.
Carpintería Exterior.- Se colocarán carpinterías de aluminio con Rotura de Puente Térmico RPT y cristal 6/12/6 de la marca ALUGOM, para evitar humedades de condensación. Se colocará una puerta blindada en exterior con una antepuerta de aluminio para mejora de la estanqueidad del hueco. Toda la carpintería exterior será en color blanco roto.
Instalaciones.- Se renovará la instalación de fontanería con tubería de plástico reticulado y piezas especiales, aprovechándose los sanitarios existentes salgo la bañera, que se reemplaza por un plato de ducha de 1.40×0.70 m marca Roca o similar y mampara de ducha acorde con el plato. Se renovará toda la instalación de electricidad, colocándose a la entrada un cuadro eléctrico general cumpliendo el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión. Se situarán puntos de luz en techos, tomas de teléfono en salón, cocina y dormitorios, tomas de fuerza y sistemas de protección frente a sobretensiones y derivaciones eléctricas.

Albañilería.- Se recibirán las ventanas, rematando el perímetro. Se coloca falso techo en distribuidor, baño y cocina para alojar las instalaciones, y se colocan los nuevos alicatados en baño y cocina.
Paredes Interiores: Se acabarán en color blanco, con pintura plástica.
Carpintería: Se coloca una nueva puerta en salón y se pinta el resto, junto con los frentes de armarios.
Exteriores: Se empleará gravilla blanca y adoquín para césped en acceso de coches.

PRESUPUESTO ORIENTATIVO
Albañilería y Falso Techo                   3.000 .-€
Alicatados                                          1.500 .-€
Carpintería exterior y entrada            5.200 .-€
Electricidad. .                                     2.200 .-€
Fontanería y saneamiento.                2.000 .-€
Pintura.                                               1.000 .-€
Total presupuesto orientativo              14.900 .-€

Fachada.- En el exterior se instalará sobre la fachada existente un aislamiento térmico de 5 cm. tipo DRYVIT con garantía de diez años y sobre el mismo un revoco de base acrílica armado con fibra de vidrio, que será de espesor de 2 cm. en las jambas de las ventanas. Se abre un nuevo hueco en fachada este para iluminación del 2º aseo.
Porche.- Se instalará un cerramiento sin perfilería en porche para conseguir darle a la galería mayor utilidad en invierno y un colchón térmico de temperatura con el interior de la vivienda gracias al efecto invernadero del porche en orientación sur.
2º aseo.- Se amplía el dormitorio a fachada sur como una habitación de uso múltiple (dormitorio, despacho, sala de juegos) , por la que también se tiene acceso al nuevo baño, para el que se abre una nueva ventana al exterior en fachada este, y a un nuevo armario que ocupa el fondo de la estancia.
Instalaciones.- Para el aprovisionamiento de agua caliente sanitaria se instalarán dos captadores solares en la cubierta sur. Como energía alternativa se empleará la biomasa, renovando la caldera existente de gasoil. La caldera será a pellet con sistema Hydro de 22Kw y autonomía para dos días, programación a distancia y apoyo solar, conectada a la instalación existente. Se instalará en el sótano bajo el forjado sanitario, en el lugar que ocupa la caldera existente, junto con contadores separativos para cada vivienda.
Solado De Tarima.- finalmente se colocará sobre el solado de terrazo existente un solado de tarima flotante acabado de madera de roble.

Al final se adjunta alzados finales de la vivienda, sur, este y oeste, con la nueva ventana para el aseo de planta baja.
Es muy importante para conseguir costes ajustados contactar con profesionales serios en precio y plazo, con atención a los detalles, para evitar puentes térmicos que nos pueden resultar muy gravosos con el paso del tiempo, y evitar los cambios sustanciales a lo largo de la obra.
En la parte inferior aparecen alzados de la vivienda una vez reformada, el principal con el porche, alzado este con la nueva ventana para el aseo y alzado oeste. El estudio de las opciones de la parcela lo realizaremos en otro artículo en el futuro. Si tiene una vivienda, piso o chalet similar, y quiere realizar un estudio del coste de una obra semejante, estoy a su disposición en los teléfonos y correos que aparecen a continuación.

Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
T/f 918.433.646 M. 618.519.717
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