No somos conscientes del estado de nuestro patrimonio y el de nuestros padres, hasta que no nos vemos viviendo en un bloque de los años 50/60/70 durante un tiempo, cuidando a nuestros padres, en barrios con mal aparcamiento, en edificios mal aislados y envejecidos.
El ladrillo visto tiene una durabilidad limitada, como cualquier material, y las ITEs e IEE de edificios de los años 50 y 60, o incluso posteriores, están resultando negativas en fachada, por el estado de estos ladrillos, morteros y el tiempo transcurrido (¿50 años no es nada?) desde su elaboración.
Ante forrar el edificio entero con andamios, para hacer una adecuada restauración de la misma, y los alpinistas descolgados que reparan puntualmente la fachada, está la intención de la Comunidad de hacer una obra que dure, o sólo un parche para cubrir el expediente.
Hoy les traigo una valiente iniciativa de una de las colonias de viviendas de Madrid, en un barrio de los años 60, diseñada por alguno de los equipos de arquitectos más reconocidos y vanguardistas de nuestro país, formado por Francisco Javier Sáenz de Oiza, José Luis Romany Aranda, Eduardo Mangada Samaín y Carlos Ferrán Alfaro, el Grupo Loyola, en el popular barrio de Carabanchel. La colonia se compone de 48 bloques o comunidades de vecinos, con terminaciones y calidades inferiores incluso a las de la época por ser de las llamadas “de Beneficiencia”, promovida por la Benéfica “Hogar del empleado”, en la que era necesario construir mucho y rápido para alojar la emigración que venía del campo. La consigna era que cuanto más barato se construyera, a más personas se podría alojar, por eso tenían carencias como falta de aislamiento y espesor en las paredes exteriores, y una altura libre, ventilación e iluminación natural por ventanas que hoy día no contempla la normativa. Puede que en el futuro tras COVID esta tendencia se invierta y sean estas colonias las que quedan medio vacías, si no se rehabilitan, como quedaron muchos pueblos en los años 60.
EL PROYECTO
El proyecto surge del concurso ganado por el estudio AUA “Arquitectura y Urbanismo Actual”, del arquitecto Enrique Prieto Catalán, para la remodelación completa de la colonia.
Tras un largo periodo de negociación con los técnicos municipales, se establecen actuaciones para todos los edificios de la colonia, de manera que las diferentes comunidades de propietario elijan las actuaciones que deben realizarse, con el condicionante de las ITEs negativas que se dan por el estado de los ladrillos de fachada (al final de su vida útil) el estado de las viseras acristaladas y las cubiertas, en diferente estado de conservación.
Dentro de las actuaciones planteadas el proyecto se contemplaba:
- Instalación de ascensores, para mejorar la accesibilidad de los edificios (que carecían de los mismos)
- Actuaciones en cubierta, con renovación de los aleros acristalados.
- Colocación de un SATE (sistema de aislamiento térmico por el exterior)
- Generación de “tendederos” (ya que los técnicos municipales no aceptaron la creación de terrazas exteriores, algo de lo que carían las viviendas) con ocultación de las prendas, aparatos de aire acondicionado y salidas de gases de calderas a fachadas.
- Actuaciones de impermeabilización de algunos trasteros bajo rasante, con problemas de humedades por la vecindad de los jardinera y defectos en el saneamiento de los edificios.
- Sustitución de cristaleras de escaleras por otras que, manteniendo la poca escuadría original y el ritmo de despiece de carpinterías original, sin embargo evita el frío y la condensación con un sistema que probablemente sea el primero de carpintería de acero con rotura de puente térmico montado in situ por el exterior a modo de muro cortina y totalmente atornillado.
Respecto al alero, el proyecto original preveía desalinearse de los tendederos con un metro de vuelo, pero hubo reducirlo a instancias de la CIPHAN (Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural), como se ve en imagen adjunta.
LA OBRA
El que escribe conoce de primera mano esta parte, pues tuvo el placer de formar parte de la dirección facultativa de la obra, además de llevar la gestión económica y la coordinación de seguridad y salud. Las Comunidades de Vecinos no se dan cuenta que el coste de un andamio supone entre un 30-50% de la realización de una obra en fachada. Esta obra es necesaria cuando el material (ladrillo, mortero/mortero de cal, …) ha finalizado su vida útil.
La opción alternativa es el trabajo de reparación puntual con descolgados, pero los ladrillos al lado de los reparados volverán a necesitar de obra a los dos o tres años, debiendo entonces ejecutar varias obras entre ITE e ITE (que tienen periodicidad de 10 años). Se comienza por tanto con el andamio que posibilidad los trabajos en fachada y cubierta. Se retiras los toldos y aires acondicionados añadidos, y se coloca el aislamiento del SATE, dejando los correspondientes anclajes previstos para la estructura que servirá de soporte de los tendederos.
En cubierta se retiran los vidrios y soportes dañados y se colocan los de la nueva visera de protección de fachada. Se retiran los ladrillos deteriorados en hastiales y se sustituye por una celosía que permite la ventilación del espacio bajocubierta, previéndose la colocación en cubierta con canaletas para las líneas de frío de viviendas de los bajos o sin tendedero.
Se renuevan las instalaciones de electricidad comunitarias (avisada la comunidad por carta de la compañía suministradora de la falta de seguridad de las mismas), se adecuan espacios para armarios o cuartos de contadores, y se mejora la impermeabilización del perímetro del bloque, con problemas de humedades
CONDICIONANTES DE LOS PROPIETARIOS
Una vivienda nueva, o renovada hasta este punto, es como un coche nuevo, necesitamos volver a familiarizarnos con ella y aprender los nuevos usos. La fachada, tremendamente eficiente desde el punto de vista energético, puede llevar a condensaciones interiores si no se ventila lo suficiente o no se mantienen aberturas suficientes tras una ducha, baño o mientras se cocina “a fuego lento” un guiso durante dos horas, y eso deben saberlo los vecinos.
La colocación de toldos, por la falta de resistencia de la fachada de SATE, se tienen que poner dentro del hueco de ventana de acuerdo a proyecto. Y que cualquier instalación que se haga que exija la reparación de cualquier deterioro que se produzca en la fachada corre por cuenta del vecino que la origine.
Cumpliendo la normativa del ayuntamiento, en las plantas bajas no se puede colocar ningún elemento saliente hasta 2.40 m. de altura desde la acera, por lo que no existen tendederos para estas plantas en las zonas con acera, y se prevé espacio para los aires en la zona de cubierta.
EL RESULTADO FINAL
Aunque cada comunidad finalmente eligió el nivel de adecuaciones y reparaciones a realizar (con el mínimo marcado por las ITEs desfavorables) esta comunidad tuvo la valentía de acometer la obra propuesta prácticamente en su totalidad, salvo la instalación de un ascensor, que el proyecto y la obra permiten acometer a posteriori.
Se ha conseguido una nueva cubierta, aleros, una fachada eficiente y duradera que permitirá, con las reparaciones necesarias, otros 50 años de vida útil a la misma.
Se han reservado espacios para tendedero, arreglado las humedades en trasteros, realizado una nueva instalación eléctrica cumpliendo los actuales estándares de seguridad y protección de las instalaciones interiores, y reformado las carpinterías comunes, de forma que la propia reforma se traslada a un tremendo ahorro de costes de calefacción y climatización (superiores al 40%).
La gran noticia nos la remite el propio estudio de Arquitectura autor del proyecto, de los 13 portales de Grupo Loyola que se han presentado a las ayudas del Plan Dispersa, lo han conseguido 8, una de ellas, esta comunidad.
AUA Arquitectura y Urbanismo Actual
e-mail: enrique@aua-arquitectura.es
Enrique Prieto Catalán Telf: 661269876
Santiago Durán García
Arquitecto Técnico (UPM)
MDI Máster En Dirección Inmobiliaria (UPM)
EEM Gestor Energético Europeo (UPM European Energy Manager)
M. 618.519.717
www.sduran.es /santiagodurangarcia@gmail.com /LinkedIN Santiago Durán